为科技企业提供更好的成长空间

一、产业园区的全生命周期运营

产业园【yuán】区作【zuò】为产业聚集的【de】载体，既是区域经【jīng】济【jì】发展、产【chǎn】业调整升【shēng】级的空间承【chéng】载形式,又是地【dì】区社会经济发展水【shuǐ】平的衡量标志【zhì】,它肩负着【zhe】聚【jù】集创新资源【yuán】、培育【yù】新兴产业、推动城【chéng】市化建设等重要使命。产业园【yuán】区的形式多种【zhǒng】多样,如高新区【qū】、开发区、科【kē】技园、文化【huà】园【yuán】、农业园、特色产业园【yuán】,以【yǐ】及近年来各【gè】地陆续涌现的科技新城【chéng】、产业新城【chéng】等。作为【wéi】产业【yè】园【yuán】区的建设者【zhě】、运营者,必须知悉产【chǎn】业园的综合背景情【qíng】况,如园区投资主体与建设【shè】类型、园区的【de】生命周期与发展历程、园区盈【yíng】利模式,等等,做到顺势而为。

在【zài】经济【jì】全球化、区【qū】域经济一体化和技【jì】术创新常【cháng】态化的大背景下【xià】，依【yī】托产业园区培育与发【fā】展产业集群【qún】对于地方经济发展和竞争力【lì】提升具有重要的战略【luè】意义，而在此过程中【zhōng】，地方政【zhèng】府应当依据工【gōng】业园区产业【yè】集群的【de】发展轨迹，针对性地在不【bú】同【tóng】阶段【duàn】采取【qǔ】不同的促进策略。

产业【yè】园区【qū】同其他【tā】社会产【chǎn】品一样,存在生命周期。按照【zhào】产【chǎn】品生命周【zhōu】期划分【fèn】方法,产业园【yuán】区的【de】生命周期可划分为【wéi】四个阶段,即初创期【qī】、发展期,成熟期【qī】和衰退期。

初【chū】创期:从建园开【kāi】始,园区基础【chǔ】设施【shī】建设大张旗鼓地【dì】进行,招商【shāng】工作伴【bàn】随基础【chǔ】建设的展开而全面启【qǐ】动【dòng】,部分【fèn】企业开始进驻园区。

发【fā】展期【qī】:招商工【gōng】作是重中之重,大【dà】量企业陆续入驻园区【qū】,形成规【guī】模化的生产【chǎn】经营并呈现【xiàn】强劲的发展劲【jìn】头,园区【qū】配套设施投入使用,公【gōng】共服务逐渐展开和深入【rù】。

成熟期:园区可利用的载【zǎi】体空间趋于饱【bǎo】和【hé】,园区的各项服务工作日臻【zhēn】完【wán】善【shàn】,企业的生产经【jīng】营趋向【xiàng】稳定,一些企业【yè】品牌及园区品牌都“露出了尖尖角【jiǎo】”,园区和【hé】部分入驻企【qǐ】业的经【jīng】营【yíng】状【zhuàng】况基本都进入“小康”状态，一些优【yōu】质【zhì】企业【yè】对物业空间和服务提出更【gèng】高要求，个别企业【yè】甚【shèn】至会寻找新的【de】园【yuán】区落户。

衰退期:园区中一些企业【yè】的【de】生产经营不【bú】能适应外部环境的变化和需要,下滑【huá】的趋势日益明【míng】显,很多企业【yè】需【xū】要技【jì】术创新和经营【yíng】创新实现自我救赎和【hé】再次【cì】创业,以进入一个新的发展【zhǎn】期【qī】。园区【qū】也显露【lù】出【chū】物【wù】业设施老旧、产业(定位)老化、配套服【fú】务老套的“三【sān】老”问题【tí】,急待【dài】创新提升和【hé】扩展,这些【xiē】问题解决得好,则园【yuán】区【qū】可以焕发第【dì】二春、延续生命周期,解决得不【bú】好只【zhī】能走入【rù】下坡路、日暮途穷。

纵观【guān】产业园区的全生命周期运【yùn】营，每个【gè】周【zhōu】期【qī】的时间跨度和发展高度都不是一【yī】成不变【biàn】的,因产业园【yuán】区的功能定位与【yǔ】经营能力【lì】、区域经【jīng】济发【fā】展状况和【hé】速度的不同而【ér】不同。战略产业园区【qū】建设伊始，地【dì】方政府就必【bì】须【xū】明确园区产业【yè】发展的战略定【dìng】位【wèi】。这一【yī】战略定位应当基于对经济全球化、区域经济【jì】合作、国家产业政策、经【jīng】济发展【zhǎn】周期等外部因【yīn】素，和对区域【yù】自然禀赋、产【chǎn】业基【jī】础、人文【wén】特征等【děng】内部因素的周全考虑【lǜ】，做到既【jì】符合经济发展趋势，又能充分发挥当【dāng】地的区位优势，突出【chū】产业特色。

设立专【zhuān】职机【jī】构。要设立一【yī】个专【zhuān】门促【cù】进产【chǎn】业园区【qū】发【fā】展的政府机【jī】构【gòu】，负【fù】责【zé】从产业园区规划、基础【chǔ】设施和厂房设施的设计施工、招商引资一【yī】直到对入驻企业进行系列后续服务【wù】(协助融【róng】资、协助招聘、协助业务联【lián】络、协助解决劳【láo】资纠【jiū】纷等)的全过程，致力于【yú】为产业集群的发展创造良好【hǎo】的投资环境。在【zài】孕育期，该机【jī】构的工作重点是制定优惠【huì】的招商引资【zī】政策并【bìng】紧密围绕产业【yè】发展定位进行招【zhāo】商，以促使产【chǎn】业集群尽快【kuài】进入下一个发展阶段【duàn】。
平台建设【shè】。为【wéi】了促使【shǐ】产业集【jí】群迅速【sù】从发展较为缓【huǎn】慢【màn】的幼稚期走向【xiàng】高速发展的成长期，政府要【yào】着力进行资金流、信息流、人才流【liú】、文化流的平【píng】台建【jiàn】设，在促进【jìn】生产要素向园【yuán】区集中【zhōng】的同时，也要促进园区内企业的交流【liú】与合作。信息的顺畅流动还能加大聚【jù】集外部性的正反馈效应【yīng】，吸引【yǐn】更【gèng】多相【xiàng】关产业或【huò】支持【chí】产业的企业入【rù】驻园区。
基础设施建设【shè】。孕育期【qī】的基【jī】础设【shè】施建设主要体现在建立和完善产业发展所【suǒ】必【bì】需的厂房、交【jiāo】通、通讯、能源【yuán】供应等。通过完善【shàn】的至【zhì】是高素质的【de】基础设施来满足企业生产所【suǒ】需和降【jiàng】低投资风险【xiǎn】，可以更【gèng】好地吸引企业【yè】向园区集中。

优化投资环境。产业集群【qún】在工业园区内进入成【chéng】长【zhǎng】期后【hòu】，集群【qún】规【guī】模不断扩大，集群对【duì】其础设【shè】施和【hé】专用资产的【de】需求不断增长。在硬环境【jìng】上，政府【fǔ】此时【shí】应当与企【qǐ】业【yè】携手，一方面扩大【dà】园区规【guī】模以适应集群发展的需要，另【lìng】一方面则继续完善交通【tōng】、通【tōng】讯、能源等基础设施，为集群的快速【sù】发【fā】展创造良好的条件。在软环境上，政【zhèng】府还应进【jìn】步加强园区公共服务平台建【jiàn】设，健全产业园【yuán】区全生【shēng】命周【zhōu】期服务体系和提高【gāo】服务效率。同时政府还必须【xū】重视【shì】环境保护工【gōng】作，如限制污【wū】染气体排放，建立空气质量【liàng】监测系【xì】统【tǒng】和推【tuī】进【jìn】清洁生产。

招商【shāng】促进。政府要引导和鼓励相关产业、支持产业的【de】企业以及服务性机构向园区聚集【jí】。为此，不但要培【péi】养高素【sù】质的专业招商团队，还需【xū】要充分发挥【huī】各种中介【jiè】机构(包括银行、投资咨询公司、律【lǜ】师事务【wù】所、会计【jì】师事务所、驻外机【jī】构、其他政府派【pài】驻本【běn】地的办【bàn】事机构、商会等)的【de】作用，与之建立合作【zuò】共赢的关系。最后，在投资环境推介万面，政府【fǔ】应该灵活运用【yòng】直接招商、传【chuán】媒招【zhāo】商、会【huì】议招商、活动招【zhāo】商、中介招【zhāo】商【shāng】、顾问招商【shāng】、关系招商【shāng】、以商【shāng】招商、网络【luò】招商等形式，形【xíng】成综合招【zhāo】商促进【jìn】模式。

鼓励【lì】科技创【chuàng】新。产【chǎn】业集群和【hé】企业的快速成长都离不开创新，但是，单个企业由于资金、人才等方【fāng】面的资源约束，其独立的技【jì】术【shù】创新往【wǎng】往【wǎng】很难取得重大突破。政府不但要推动【dòng】科研机构【gòu】和项目【mù】人园，引导【dǎo】"产、学、研"相结合，促进科研成果产【chǎn】业化；而且还应加大对【duì】科技创新项目的财政【zhèng】补【bǔ】贴【tiē】力【lì】度，制定有【yǒu】效的创新【xīn】激励政策，鼓【gǔ】励企业通过【guò】创新【xīn】来谋求长足进【jìn】展。

参与国际竞争。政府在成长期【qī】的另一项【xiàng】主要任务【wù】就是引【yǐn】导【dǎo】和促【cù】进集群内的企业【yè】积【jī】极外【wài】销其产【chǎn】品和服务，参与国际竞争，在激烈的国际市【shì】场【chǎng】竞争中获得【dé】自身的成长激励。
建立技术市场。政府可以协【xié】助集群【qún】内【nèi】的企业建立【lì】技术合【hé】作与转【zhuǎn】让的交易体系【xì】，提高技术产品【pǐn】的市场化【huà】水平，从而提高科【kē】研效率【lǜ】和促进技术创【chuàng】新，利用技术创新来加快集群的升级【jí】。同时，政【zhèng】府还【hái】应【yīng】加大对知识【shí】产权保护的【de】力【lì】度【dù】，及时处理知识产权侵权和纠【jiū】纷事件。
建立行【háng】业协会。行业【yè】协会在产【chǎn】业【yè】发展过程【chéng】中有着重要【yào】的作用。政【zhèng】府可以引导和促进相关企业【yè】组成行业协会，负责特定领域的【de】技术标准制定【dìng】、成员间的技【jì】术【shù】经验交流和行业【yè】自律，推【tuī】动【dòng】知识【shí】本【běn】土化，从【cóng】而增强产业的根植性。

打【dǎ】造园区品牌。利用产【chǎn】业集【jí】群【qún】已经日渐【jiàn】成热的优势，通过广告宣传与营销推【tuī】广活【huó】动将工业园区打造【zào】成一【yī】个【gè】独【dú】特的区域品牌，提高工园区在区域内、国【guó】内至在世【shì】界的【de】形象，进一步增强园区的吸【xī】引力。

跨区域合作。为了充分发挥区域的比较【jiào】优势【shì】并使工业园【yuán】区【qū】保持创新的活力，政【zhèng】府还应积【jī】极【jí】促进跨【kuà】区域的工【gōng】业【yè】园区【qū】之间的分工和协【xié】作，在产业链【liàn】上寻求【qiú】共蠃，从而保持并增强区域竞争力和可持续发展能【néng】力【lì】。

开发新产业。为了未雨绸缪地为成【chéng】熟期后的产业集群增添新【xīn】的【de】动力【lì】，政府应重【chóng】视在集群的成熟期进行新产业开发。通过财政补贴的方式促进新【xīn】产业【yè】开发【fā】，在【zài】进一步发掘原有产业【yè】潜力的同时，依托原【yuán】有的【de】产业【yè】基础将信【xìn】息技【jì】术、新材料、新能【néng】源、生物工程、节能环【huán】保等战略性新兴【xìng】产业【yè】作为今后【hòu】开【kāi】发的重【chóng】点【diǎn】，尤其是鼓励企业【yè】与企业之间【jiān】以及企业与【yǔ】科研【yán】机构之间进行战【zhàn】略【luè】性的合作研【yán】发。

要使工业【yè】园区【qū】的产业集群能够长期保【bǎo】持在成【chéng】熟期或【huò】是在短暂的衰退【tuì】后获得复苏的【de】动力，政【zhèng】府必须推动产业延伸【shēn】和产业【yè】创新【xīn】升级。

产业延【yán】伸。通【tōng】过引【yǐn】导和【hé】支【zhī】持园区内的企业集群延长产业价值链，将面临衰退的产业与成【chéng】熟【shú】产业或新兴产业相【xiàng】结【jié】合，能够为【wéi】原先【xiān】的产业【yè】找到新的增长点。
产【chǎn】业创新【xīn】升级【jí】。通【tōng】过税收减免和财政【zhèng】补贴等各种优惠政策，大力推动集群内的企【qǐ】业尤其是产【chǎn】业龙头企业【yè】进【jìn】行【háng】科技创新【xīn】，以创新带【dài】动结构调整【zhěng】和战略转型，培【péi】育新的产业集群核【hé】心动力。

二、产业园区全生命周期服务体系 

随着产业【yè】结构升级，我国经济【jì】的核【hé】心驱【qū】动力从要【yào】素驱动、投资【zī】驱动转向创新驱动【dòng】，企业对产【chǎn】业发展环境的要求【qiú】也不断升高。作【zuò】为企业发展重【chóng】要【yào】载【zǎi】体的产业【yè】园区，如何【hé】构建完善的园区【qū】配套设施和【hé】产业园区全生命周期【qī】服务体系成为新时期的重要【yào】命题。

对企业来说，产业园区要构建开【kāi】放、多维、一体【tǐ】化的多边产【chǎn】业服务体系，极大拓宽【kuān】服务逐步渗透到【dào】产业流程中的【de】路径，大大促进园区多边【biān】资源的优化配置与企业【yè】和【hé】园【yuán】区的互利【lì】互【hù】赢【yíng】。不仅包括园区餐饮、园区住宿、设施管理【lǐ】等基础服务，还【hái】涵盖了【le】金融、咨【zī】询、人力【lì】资源等增【zēng】值【zhí】性服【fú】务。整合服务体系使【shǐ】企业非常【cháng】容易地享受园【yuán】区资源【yuán】，提【tí】高产业【yè】园区竞争优势。

园区物业服务是基于产业园区的快【kuài】速列【liè】车发展起【qǐ】来的【de】，现代服务业是一个新的产业，不【bú】同于传统【tǒng】的物【wù】业服务【wù】，特别是其服【fú】务于【yú】经济的鲜明特征，以及与【yǔ】经济活动【dòng】充分融合的服务过程，决定了产业园【yuán】区【qū】物业服务【wù】的经济【jì】属【shǔ】性【xìng】，当助【zhù】力服务的对象和客【kè】体【tǐ】产生经济价值之后，而呈现出自己的价值特点。

从现代服务业【yè】的【de】角度来看，产业园【yuán】区【qū】的物业服务无疑是【shì】探【tàn】索转【zhuǎn】型和升级的先行者【zhě】。在产业园区【qū】的物业服务【wù】框架之下，服务要摆脱“劳动【dòng】密集型”的特征，由高素【sù】质的人才提供专业的管【guǎn】理和服务【wù】组成组合型服【fú】务产品。

产业园【yuán】区【qū】全生【shēng】命周【zhōu】期服务【wù】体【tǐ】系是围绕着服务对象所建立【lì】起的【de】一【yī】整套服务的应对系【xì】统。包括【kuò】制度、标准、流程、架【jià】构【gòu】、人【rén】员在内的一切人、财、物、信息和【hé】文件等软硬件的组合。产业园区全生命周【zhōu】期【qī】服务体系【xì】的宗旨是从服务对象【xiàng】的【de】实【shí】际需求出发，通过提供的服务，帮【bāng】助服务对象更好地实现【xiàn】价值。

物业服务体系：

物业服务【wù】涵盖园区企业提供【gòng】所【suǒ】需的日常办公保障、安全、便利等服【fú】务，作【zuò】为一个基础的服【fú】务与【yǔ】其他服务形成一【yī】个完【wán】整的【de】服务体系，物【wù】业【yè】服【fú】务是【shì】这一闭合的服务链条中关键的一环。

人力资源服务体系：

人【rén】力资源服【fú】务机构为园区【qū】企【qǐ】业提【tí】供源源不断的人力资源，帮助企业提高招聘效率 , 降【jiàng】低风险【xiǎn】。

管理信息咨询服务体系：

园【yuán】区企业对【duì】于管【guǎn】理信息服务机构具有高度的依赖【lài】性，这大大节【jiē】省了【le】这【zhè】些企业【yè】的人力物力，并提升了管理、决策质量，提高了创新【xīn】的成功【gōng】率。

技术转移服务体系：

技术【shù】转移服务机【jī】构将大【dà】学的技术成果转移给合适的企业，同时把社会产业界【jiè】的需求信【xìn】息反馈【kuì】到学【xué】校，推动了大【dà】学与企业【yè】的【de】合作共赢【yíng】。

金融资本服务体系：

金融资本服【fú】务机构为园区【qū】企业【yè】提供丰富的风【fēng】险资金和完【wán】善的【de】金融服务。

财务服务和法律服务体系：

在“硅【guī】谷”，律师的密度【dù】大约是十个工程师对应一个【gè】。此外【wài】高级会计师【shī】的数量超过律【lǜ】师，总体【tǐ】上说，每五个工【gōng】程【chéng】师就有一个律师或会计师。

三、产业园区的全生命周期运营的方向和路径

园区产【chǎn】业形态的变迁是产【chǎn】业升【shēng】级的体【tǐ】现，本质【zhì】上是经【jīng】济驱【qū】动因素的变化。在创新【xīn】驱【qū】动时代【dài】，产业【yè】园区的功能已经不仅仅是为产业提【tí】供物理空间，更应【yīng】通过体系化的园区配套【tào】和服【fú】务的打造，创造【zào】产业发展【zhǎn】的最优环境，从而【ér】汇聚各【gè】类创新要素，构建创新氛围，最终形成高效、活【huó】力的创新生【shēng】态系统。配【pèi】套及【jí】服务体系构建【jiàn】能力已经成为产业园区【qū】的核心【xīn】竞【jìng】争力之一。

做好园区运营服务【wù】，首【shǒu】先要【yào】精准把握【wò】客户【hù】需求。作为做好运营服务的第一步，关键在以下两点：一是动【dòng】态【tài】跟踪客户需求，二是【shì】科【kē】学【xué】分析客户需求。

园区的客【kè】户主要为企业客户，企【qǐ】业客户的需求【qiú】除了【le】要保证自身【shēn】在【zài】园【yuán】区内的办【bàn】公与经营顺利外【wài】，更多需求是【shì】随着其【qí】所在市【shì】场【chǎng】的【de】变化而【ér】变化的。如互联网+园区、或【huò】文化创意类园区等【děng】主题【tí】产业园，运营服务人员【yuán】就需要实时掌握主题行业的动态【tài】，从中可以挖掘到增值【zhí】服务的机【jī】会，譬如【rú】行业热点话题研【yán】讨会、行业信息交流平台等【děng】都是园区客户感兴趣的焦点。

客户的需【xū】求是分级分【fèn】类的，KANO模型将客户需求分成三【sān】大【dà】类【lèi】，即【jí】必备【bèi】型需求【qiú】、期望型需求【qiú】与魅力型需求【qiú】。① 基本型【xíng】需【xū】求，指该类需求得【dé】到【dào】满足时，客【kè】户【hù】会认为理所当然；但在【zài】得不到满足时，客户会不满【mǎn】意。如【rú】园区基础的物业服务、保洁等就属于必备型需【xū】求。② 期望型需求，该类需求满足得越多，客户【hù】会越满【mǎn】意；但【dàn】在得不到满足【zú】时，客户【hù】会【huì】不满意。比如企业服务（财税【shuì】、法务、项【xiàng】目申报【bào】等等【děng】），商务配套等。③ 兴奋型需【xū】求，此【cǐ】类需求被满足得越多，客户的满意度会大大提升；但【dàn】在得不到【dào】满足【zú】时，客【kè】户不会在【zài】意【yì】。如智慧园【yuán】区平台、媒体报道展示等。

在分析园区客【kè】户需求时，基本型需【xū】求与期望型需求都需【xū】要立即提供，兴【xìng】奋需求则【zé】视【shì】硬件条【tiáo】件以及【jí】投资回收周期情【qíng】况【kuàng】而【ér】定是否提供【gòng】或何【hé】时提供。从企业级服务到产业级服务。从长【zhǎng】远发展【zhǎn】来看，企业和产业资【zī】源是产业园区最核心的【de】资产，企业【yè】服务和【hé】产业服务是未来产业园区运营竞争成【chéng】败的关键【jiàn】。一方面，要逐【zhú】步打破园区地理空间限制【zhì】，整【zhěng】合【hé】产【chǎn】业相关资【zī】源，提升集聚度和辐射力，以产业【yè】链为【wéi】纽带进行产【chǎn】城协同化发展；另一方面，要搭建【jiàn】产业公共服务平台，着力推动园区【qū】驱【qū】动型产业发展和【hé】园区创新型【xíng】产【chǎn】业的培育，推动【dòng】园【yuán】区【qū】产【chǎn】业集群化发【fā】展。

从【cóng】园区开发到【dào】产城融合服务。以前【qián】的园区大多分布【bù】在【zài】城市的周边区域，主要承载【zǎi】产业发展的职能，未来将更多【duō】融入城【chéng】市生活的功能，实现产城【chéng】融合。一方【fāng】面，从单个【gè】园区发展来看，园【yuán】区运营【yíng】更加注【zhù】重人【rén】的服务，以人的需求为核心，构建场景化的商业服务【wù】功能；另一方面，从城【chéng】市发展角度看【kàn】，随着中国城市群建【jiàn】设和【hé】城市【shì】化加速，城市的生活商【shāng】业功能【néng】与产【chǎn】业功【gōng】能逐步走向融合【hé】。

从资产管理到创新空间运【yùn】营。目【mù】前，中国绝大多数产【chǎn】业【yè】园区【qū】还停【tíng】留在以资产类【lèi】收益为主要特【tè】征【zhēng】的“瓦片”经济时代，园区服务【wù】主【zhǔ】要基于资产出租和设备设施维护展开。未来，以【yǐ】空间共享、复合功能【néng】为特点【diǎn】的新型【xíng】创新【xīn】空间将不断涌现，极大【dà】提升了资产的整体价【jià】值。园区【qū】运营者【zhě】要在做好基础资【zī】产管【guǎn】理【lǐ】的同时【shí】，不断培育创【chuàng】新空间【jiān】打造和运营服务能力。

在【zài】具体运【yùn】营服【fú】务体系的升级方向上，第一、向广【guǎng】度发力：拓展市场空间，互联创造价值【zhí】。通过园区与园区的互联合【hé】作，在【zài】一个更大的范围内为园区企业带来【lái】更加【jiā】广【guǎng】阔【kuò】的【de】发【fā】展空【kōng】间和高效【xiào】合作平台，这【zhè】是吸引企业入【rù】驻的显著优势。园区要通过打造互联全国多区域园区的能力，为双方园区以及与【yǔ】园区企【qǐ】业带【dài】来更大的业务发【fā】展【zhǎn】空间。其次则【zé】向纵深发力：深挖【wā】盈利【lì】空间，构筑竞争壁【bì】垒【lěi】。通【tōng】过精【jīng】耕细作园区的主导产业，赋能园区企业的升级和收益提【tí】升，获得更【gèng】大【dà】的服务收入，并基【jī】于【yú】服务价值进行【háng】投资【zī】并获得投资收益，将形成【chéng】吸引【yǐn】产业内企业【yè】入驻的核心【xīn】优势。

在运【yùn】营服务体系【xì】升级【jí】的实【shí】现路【lù】径上，第一是服务【wù】升级。包【bāo】括赋能服务产品化、产品【pǐn】平台【tái】化、赋能生态化、价值共创化【huà】。通过【guò】帮【bāng】助园区打造整合产业赋能多【duō】方专业资源【yuán】的能力，构建产业赋能【néng】生态【tài】，打造与产业生态中的企业【yè】联合创【chuàng】新实现升级的服务新【xīn】模式。
其【qí】次是【shì】规【guī】划升级。产业园区在打造和升级【jí】时，必须要结合升级发展的【de】目标和自身团【tuán】队和能【néng】力现状，制定【dìng】有针对【duì】性的升级规划【huá】。通过辅导内【nèi】部团队建设，结合外部专业团队联合运营【yíng】，使园【yuán】区能【néng】够在内外部融合升级中【zhōng】逐步迭【dié】代，成【chéng】功打造产业赋【fù】能的【de】核心竞争力。
第三是数智升级。包括【kuò】数智化投入【rù】产出分【fèn】析【xī】、数智化【huà】迭代建【jiàn】设模式、数字价值【zhí】分析等。通过从园【yuán】区升级【jí】诉求和【hé】投入【rù】产出角【jiǎo】度的【de】综合分析，为园区制定投入产【chǎn】出最优的数【shù】智升级模式。
最后是组织升级。包括盘点现【xiàn】有【yǒu】团队、组织升级方向、引导激【jī】励机制、素质【zhì】技能培养【yǎng】、引进外部【bù】人才。通过帮助园区升级运【yùn】营服务【wù】团队，打造一只能够【gòu】深入了解产业【yè】和【hé】深【shēn】度赋能【néng】产业生态的团【tuán】队。

四、基于全生命周期运营的园区价值最大化 
全生【shēng】命周期运营是投【tóu】资开【kāi】发商价【jià】值最【zuì】大化长久机制，是政府事【shì】务【wù】外【wài】包的有效手段【duàn】，是企【qǐ】 业发展【zhǎn】环境的清道夫,未来也是【shì】产业地产发展优劣的分水岭.选择园区运营【yíng】，就【jiù】是选择了一【yī】条 现实的竞争策略【luè】和有意义的发展【zhǎn】路径。

总体来看，中国的【de】产【chǎn】业园区虽然已经有近40年的发展历史，不【bú】过目前国内的产业园区运营【yíng】商提【tí】供的运营服【fú】务【wù】普遍性【xìng】的物业服务、租赁【lìn】服务、咨询服务，只【zhī】有极少数【shù】的【de】运营商【shāng】会提供金【jīn】融、科技、市【shì】场、法律、人才、注册申报等帮助企【qǐ】业【yè】成长、助【zhù】力产业发展的企业服【fú】务，而能【néng】够通【tōng】过企业服务来分享【xiǎng】企业成长红利的【de】产业园【yuán】区【qū】运营商更是屈【qū】指可数。之所以这样说，是因为园区【qū】运营≠园区服务，同【tóng】时，产业园区【qū】的【de】本质和使命是发展产业。

而后疫【yì】情时【shí】代，也是国内【nèi】产业园区进入存量运营【yíng】的时代，虽然【rán】“园区运营”这个词越【yuè】来【lái】越多的被提及，但也仅仅是提及【jí】，真正重视区并做【zuò】到及做好【hǎo】做细的产业【yè】园【yuán】运营商寥寥无几。随【suí】着经【jīng】济大环境的变【biàn】化，政策的倒逼，早【zǎo】期【qī】赚取土地红利的【de】模式难以为【wéi】继，而对于产业地产开发商【shāng】来【lái】说，商【shāng】业模式【shì】的【de】变革【gé】是【shì】势在必行，未来产【chǎn】业地产商的商业模式【shì】必然从依靠土地增值【zhí】转向资产增值。

园区运营服务【wù】的数字化【huà】不仅仅是针对【duì】园区【qū】运【yùn】营商、园【yuán】区内产业企业，也是针对园区内的企业员【yuán】工。如果通过数字化运营，解决【jué】人的【de】各类【lèi】诉求也是【shì】园区【qū】数字化转型的关键所在。要实现资产增值，必【bì】然要求产业地产【chǎn】商破【pò】除地产运营的思维，以政府客【kè】户、企业客户为导向【xiàng】，做【zuò】好园区运【yùn】营全生命周期的打造，创新运营，形【xíng】成园【yuán】区【qū】运营的核心能力【lì】并实现【xiàn】复制和输出。城市【shì】数字化、园区数字化正在打破数字壁垒、信息【xī】孤岛，在【zài】串【chuàn】联起“城市、产业和个【gè】人”的【de】同【tóng】时，也在加【jiā】速推【tuī】进传统产【chǎn】业的数字【zì】化【huà】转型升级。

数字化产业推动【dòng】城市、园【yuán】区数字化建设的同时【shí】，作【zuò】为产【chǎn】业发【fā】展【zhǎn】核心载体的产业园【yuán】区也在带动产业的数字化发【fā】展，形成联【lián】动的【de】双向【xiàng】赋能。未来园区不仅仅需要具备数字化园区【qū】运营【yíng】能力【lì】，也将具【jù】备推【tuī】动产业数【shù】字化【huà】转型智能服务【wù】能力。总体来【lái】看【kàn】，企业服【fú】务应该是未来园【yuán】区数字化的【de】核心，未来【lái】的企【qǐ】业服务【wù】，不仅仅只【zhī】是将线下的服务搬到线上，而是应该为【wéi】企业构建一个元宇宙的新世界。既然是【shì】企业【yè】的元宇宙，就应该涉及到【dào】在【zài】这个元宇【yǔ】宙上的一切，包括规则、交易、文化【huà】、场景等等【děng】。

园【yuán】区【qū】数字化不是【shì】简单的设【shè】备【bèi】智慧化，而【ér】是通【tōng】过数字化【huà】，从园区运营、招商、服务等方面综合解决企业问题。通过数字化【huà】的【de】短期投入【rù】，给园区运营、招商【shāng】带来长期帮助，才是园区数字化转型的最【zuì】大意义【yì】。

数字经济时代，产业【yè】园【yuán】区无【wú】论是作【zuò】为城市数字【zì】化【huà】建设的【de】核心组成部分，还是推动数字经济发展的核心载体【tǐ】，都将在数字化【huà】发展中起到至关重要的作【zuò】用。细节【jiē】将是【shì】园区数字【zì】化转型的关键，基【jī】于全【quán】生【shēng】命周期运营的【de】园区价值最大化，以【yǐ】数【shù】字经济为核心，未来【lái】最重要的【de】企业服务主【zhǔ】要包括金融【róng】、科技、文化【huà】、政策、交易五部分。

新的金融，应该基于园区运营服【fú】务积累的对企业的【de】认【rèn】识，为企业真正寻找到合适的【de】资【zī】本机构，与企业共同【tóng】设【shè】计合【hé】理的资【zī】本化路径，并从企业的资本路径中获取更大【dà】的收益。而这种认识，包括两方面：一【yī】是对企业【yè】认知的数据化【huà】积累，服务【wù】于投资企业的需【xū】要；二【èr】是对【duì】企【qǐ】业的感性认识，通过对企业【yè】文化、企业人才的认识【shí】，帮助企【qǐ】业【yè】找到合理【lǐ】的投资路径【jìng】。而这【zhè】种深度数据加综合认知【zhī】是园【yuán】区【qū】运营方将区别于一【yī】般的产业投融资机【jī】构的核心竞争【zhēng】力。

新【xīn】的交【jiāo】易，就【jiù】是【shì】未来帮【bāng】助企业在传统线下渠道的基础【chǔ】上，通过数字化搭【dā】建【jiàn】一张【zhāng】新【xīn】的【de】产【chǎn】业互联网【wǎng】平台，为企业提供新的【de】交易场【chǎng】景和机【jī】会。这【zhè】种机会也包括内外两部分。内部是为【wéi】园【yuán】区企业之间搭建【jiàn】交易【yì】的桥梁，而这并不仅仅是在网上建立一个云上商城【chéng】，而是需要【yào】园区运营【yíng】方基【jī】于对园区各企业业务的深度【dù】认知，为其找到合适的交易对象，并结【jié】合园区运营方【fāng】提供的【de】信息、履约【yuē】、结【jié】算、供应链金【jīn】融乃至物流【liú】等服务，为交易【yì】双方增强【qiáng】互信，增加交易可能，而园区运营方也能获得更多的增值收益。而外部【bù】，是【shì】统一【yī】园区内企【qǐ】业的【de】共性【xìng】需求，实现降低企【qǐ】业【yè】成本的目的。

新【xīn】的文化【huà】，对于园区【qū】运营【yíng】方来说，更多以文化【huà】为内核，为企业提供更多【duō】的社交场【chǎng】景，例如培训、文【wén】旅、茶酒等等，并且通过【guò】数字化、私域流量和社群营销的方式【shì】，将其连接起来。又如【rú】：园【yuán】宇宙产业【yè】联【lián】盟这样的服务型【xíng】平【píng】台组织，长期【qī】致【zhì】力于在以生【shēng】态链接【jiē】为驱动，以生态组【zǔ】团【tuán】发【fā】展为核心，积极推动传统服务模式【shì】的变革，致力打造产业生态协【xié】同【tóng】运营服【fú】务体系，有【yǒu】效促进行业间、区域间【jiān】服务【wù】要素与其他要素的整合利用，有利于重塑产【chǎn】业链、供应链、价值链，优化【huà】资源配置【zhì】，引领产【chǎn】业集【jí】群协同发展。

 新的【de】科技【jì】，应该包括【kuò】内【nèi】外两方面：在外【wài】部，结合【hé】园【yuán】区运营方【fāng】的科技【jì】资【zī】源，结【jié】合企【qǐ】业需求找【zhǎo】到【dào】合【hé】理的科技合作方；在内部，结合产业集【jí】群特色，为园区提供【gòng】共性的【de】科技基础设施，如大数据中心【xīn】、云计算中心、超算中心、检验检测中心、中试厂房、软件【jiàn】测试【shì】中心、生物实验室【shì】等。

新的政策，对于园区运营方来说，政策是【shì】园【yuán】区的核心竞争力【lì】。在数字化的赋【fù】能下，未来园区【qū】的政策服务，不【bú】仅仅只是【shì】实【shí】现政策代【dài】办，而是可以有【yǒu】更多的【de】增值服务【wù】机会。例如，通过政【zhèng】策引擎，为园区企业量体裁衣【yī】地【dì】选择更加匹配的国家级、省级、市【shì】级、园区级政【zhèng】策；还【hái】可【kě】以通过全国同类政策的对比，找到园【yuán】区【qū】政策的【de】优化空间。

就【jiù】目前产业运营的现状来看，传统产【chǎn】业园区信息化【huà】基础薄弱，园区内各主体【tǐ】对高效【xiào】率、 高【gāo】质量的园区服务需求日益【yì】迫切。这里值得一【yī】提的是赢城智慧【huì】招商运营平台，通【tōng】过数字化搭建全新【xīn】的产【chǎn】业互【hù】联网平台，服【fú】务于产业园区招商和【hé】运营两大核心流程【chéng】，构建智慧招商与运营【yíng】产品【pǐn】。满足【zú】了未来企业服务中金融、科技、文化【huà】、政策、交【jiāo】易最重要【yào】的五大部【bù】分内容【róng】。

产业园【yuán】区运【yùn】营，核心目的是建立起产业和园【yuán】区两者的全生命周期联系【xì】，让产【chǎn】业和园区形成【chéng】一种强烈的黏性【xìng】，乃至于成为【wéi】一【yī】个有【yǒu】机的整【zhěng】体。从【cóng】产【chǎn】业角度来说【shuō】，借助园【yuán】区的平台优势【shì】能够最广泛最优化的整合产业发展所【suǒ】需服务资源，能够最合理最高效的结合【hé】区域禀赋和自【zì】身能力【lì】去做业务发【fā】展【zhǎn】，能够最直接最大【dà】化的【de】拓展利润空间。

从园【yuán】区角度来说，园【yuán】区是产业集聚、集约发展的重要【yào】空间载体，运营就是为【wéi】产【chǎn】业的转移【yí】、落地、孵化【huà】、成长【zhǎng】、成熟【shú】、退【tuì】出【chū】提供全生命周期的价值【zhí】服务体系（包括产业规划【huá】、产业【yè】引导、产【chǎn】业孵【fū】化、产业【yè】承载、产业投资、产【chǎn】业运营、产业【yè】创新、产【chǎn】业金融、产业人才、产【chǎn】业服务等环节），通过资【zī】源共享带动关联产业，推动产业集群的形成【chéng】，促【cù】进区域经济高水平高质量【liàng】发【fā】展。