为科技企业提供更好的成长空间

一、产业新城中的综合配套
产业新城是一种引领工业区开发建设【shè】和【hé】整体运营的【de】开发模式【shì】，通【tōng】过“以产兴城、以城带产、产城整合、共同【tóng】发展”的发展【zhǎn】理念，将【jiāng】产业促进与新城【chéng】的【de】开发【fā】运【yùn】营【yíng】有机【jī】耦【ǒu】合，实现【xiàn】城市与园区【qū】的【de】完美结合【hé】，它【tā】是依托以一种或多种产【chǎn】业为主导【dǎo】的工业【yè】园或产业【yè】园【yuán】而建立起来的相【xiàng】对独立【lì】的新城，一般距离中【zhōng】心城【chéng】市比较远，既不同于【yú】原来的开发区、工【gōng】业园区【qū】，又不同于大都市周边出现【xiàn】的“睡城”。产业新城最显着的特征是能够脱离中心城市的配套环境而独立运【yùn】转【zhuǎn】，在新的地理空间上实现“产城相【xiàng】融”，被称作是【shì】工业化【huà】和城【chéng】镇化相结合的一种城市发展方【fāng】式。

从主导产业的角度【dù】看，产业新城的发展【zhǎn】建立在自身【shēn】区域经【jīng】济、特色产【chǎn】业的【de】基础之上，产业的【de】发展阶段，决定了城市的聚集形态【tài】。产业的升级【jí】和转型，会带动城市空【kōng】间形态的转变【biàn】。近【jìn】年来，随着【zhe】产业结构升级【jí】的步伐逐【zhú】渐加快，我国【guó】经【jīng】济的【de】核心驱动力【lì】正经历从要素驱【qū】动、投资【zī】驱动转向创新驱动的过程，相应而言【yán】，各类型【xíng】企业对【duì】于产【chǎn】业发展环【huán】境的要求也不断升高。作为企【qǐ】业发展重要载体之一的产业【yè】新【xīn】城，如何建【jiàn】立满足【zú】不同时期发展需求的配套服务体系，将【jiāng】是【shì】影【yǐng】响【xiǎng】产【chǎn】业新【xīn】城竞争力持续提升【shēng】的重【chóng】要因素。

产业【yè】新城是以产业发展带动城市建【jiàn】设的【de】区域开【kāi】发方式，体现产业和城市协调发展、双向融合的理念。通过产业园区化——园区城【chéng】市化——城市现代化【huà】—产城一体化，实现产业【yè】与城市的匹配和融【róng】合发展。产业新【xīn】城模式【shì】既继承【chéng】了传统园区【qū】的优点,又弥【mí】补了其【qí】不足。推【tuī】动经济发展从【cóng】单【dān】一的生产型园区经【jīng】济【jì】向【xiàng】多【duō】功能的【de】“生产、服务、消费【fèi】”等“多点【diǎn】支撑”城市型【xíng】经济转型【xíng】。

产城【chéng】高度融合是产城一体化的【de】重要方向，随着产业【yè】新城的规模【mó】不断扩大【dà】，出现了诸多问题【tí】，城市商【shāng】业和居住配套设【shè】施建设【shè】相对滞后，造成新【xīn】城【chéng】商业、休闲和【hé】居住环【huán】境不佳，产业和城市功能不匹配【pèi】不【bú】协调的【de】问题，从而使得新城对【duì】企【qǐ】业【yè】和人才缺乏吸引力。

在产业新城【chéng】的建【jiàn】设中【zhōng】，要在【zài】基本生活配备设【shè】施上满足人们的【de】需求，完善配【pèi】套【tào】功能。通过加【jiā】强、完善基础【chǔ】设【shè】施建设提升产【chǎn】业新城内【nèi】生活【huó】服务配套设施的品质，并针对不同生活习惯的人群【qún】提供差异化的配套设【shè】施【shī】，丰富人们的精神文化【huà】需求，满足不同层次的【de】服务需求，实现【xiàn】多层次差异化的精准化对接，以【yǐ】人为中心，以产业为发【fā】展动力，进【jìn】一步促【cù】进产【chǎn】城融合。

经济结构【gòu】的战【zhàn】略性调【diào】整过程中，以"产【chǎn】"为主导的产业新城开始【shǐ】向【xiàng】产【chǎn】城融合的综合性【xìng】新【xīn】城转【zhuǎn】变。产业【yè】新城以园聚产、以产兴城【chéng】，政企合作，配套先行，其区域功能结【jié】构【gòu】更为复合,对产业服【fú】务的配套要求也更为【wéi】精细，其【qí】规划、开发、建设、运营、管理是一个系统性工【gōng】程，其【qí】综【zōng】合配套包括商业配套【tào】、生活配套【tào】,以及社区配套等，涉及各式餐厅【tīng】、超【chāo】市【shì】、便利店【diàn】、街【jiē】区【qū】商【shāng】场、公寓、住宿酒店、银行、邮局、电讯店、洗衣房，以及【jí】幼【yòu】儿园、学校、医院等。此【cǐ】外,还包括【kuò】咖【kā】啡店、酒吧、健【jiàn】身房【fáng】、美容店、数码店、书店、图书馆、影院等【děng】商务配套设施和文【wén】化配【pèi】套设施。

苏【sū】州【zhōu】工业园在开发、运【yùn】营等方面形成了中国式"邻里中心"完整、独特的经营【yíng】理念，商业和公益【yì】项目【mù】有机结合【hé】，完【wán】善和【hé】优【yōu】化商【shāng】用产业组合【hé】，努力实现【xiàn】"消费者、经营者、股东【dōng】"三满意，得到中新两国【guó】政府的【de】一致【zhì】肯定，成为苏州工业园区【qū】借鉴新加坡公共管理经【jīng】验【yàn】的成功典范之一。

产业新城正在成为工【gōng】业【yè】园区或【huò】者开发区【qū】模式的升级版，它推动了产业【yè】园区从单一的生产型园区经济向多【duō】功能【néng】的【de】生产、服务【wù】、消费等“多点【diǎn】支撑”的城市型经济转型【xíng】。打造产城融合的宜居社区【qū】，构【gòu】建【jiàn】集“产业、商业、生活、教育【yù】”为一【yī】体的生【shēng】态园区【qū】，吸【xī】引人才乐【lè】业安居，促进企业与人才【cái】共【gòng】同发展。以满足【zú】人们的家庭生活和公共生【shēng】活需要为目【mù】标【biāo】，提高【gāo】社区服务效率、遵循公平原则、增强居民的参与意识是社【shè】区【qū】服【fú】务体系【xì】建设的发展趋【qū】势与方向。

苏州工【gōng】业园区邻里【lǐ】中心模式为当前我【wǒ】国社区【qū】服【fú】务体系建设提【tí】供了成功【gōng】经【jīng】验，即由政府、市场和【hé】社会共同建构集商业服务、公共服务、居民参与为【wéi】一体的复【fù】合【hé】式服务体系【xì】。这一成功经验也可以用来解决我【wǒ】国【guó】社区服务中存在的【de】设施分【fèn】散【sàn】、社区服【fú】务效率不高、管理混乱、居民参与【yǔ】不足【zú】等问题。在这【zhè】一服务体【tǐ】系中，先期【qī】规划、政府投资、公共【gòng】企业、公【gōng】民参与是其核心【xīn】内容。

二、以工业邻里中心为载体的配套安排

从国际经【jīng】验看，邻里【lǐ】中【zhōng】心是产业新城的综【zōng】合配套安排产业。新城以人为核心【xīn】、以产业【yè】发展为【wéi】基石、以"产城融合"为标志【zhì】的城市发展创新模式和人【rén】本【běn】的【de】城市开发【fā】哲学；是由生产要素、需求【qiú】条件、相关产业、企业战略、结构【gòu】及竞争对手构成的【de】钻石【shí】体系。这【zhè】种以政府引【yǐn】导，市场化运作的方【fāng】式来【lái】推【tuī】动【dòng】城镇化的方式，同时解【jiě】决【jué】了城市化中【zhōng】，人们居住、就业、生活的问题，实【shí】现【xiàn】了政府、企业和新增人口的多赢。

1929年【nián】佩里首先提出【chū】“邻里单位”(NeighbourhoodUnit)，作【zuò】为组织居住区【qū】的基本形式【shì】和构成城市的“细胞”。“邻里中心”一【yī】词脱胎【tāi】于“邻里单位”，指邻【lín】里单位中的公【gōng】共中心，包括商业、公共机构（医疗【liáo】、图书馆【guǎn】、教【jiāo】堂等）、开【kāi】放空间和住宅。邻里中心摒【bìng】弃了沿街为【wéi】市的粗放型商业【yè】形【xíng】态的弊【bì】端，也不【bú】同于传统意义【yì】上的小区内的零散商铺，而是立足于"大【dà】社区、大组团"进行【háng】功能【néng】定位和【hé】开发【fā】建设。它不是“社区内的商【shāng】业”，而是“服务【wù】于【yú】社【shè】区【qū】的商业”，被誉【yù】为【wéi】“区域性商业服务中心开发建设的【de】一个新的里【lǐ】程碑”。

现阶段在我国住区规划中新【xīn】加坡邻里中心模式【shì】较为流行，但邻里【lǐ】中心这一规划概念并非是新加坡所独【dú】有，其来源可以追溯到【dào】近代时期【qī】的理想城市模型，如空【kōng】想【xiǎng】社会主义者的住区建设实验，田园城市理念下对理想社区【qū】组织关【guān】系【xì】的【de】探【tàn】讨等【děng】，这些探索在1929年【nián】克拉伦斯·佩里【lǐ】提出邻里单位（neighborhood unit）理论之后逐步成熟。如【rú】今在【zài】美【měi】国【guó】、加【jiā】拿【ná】大、澳大利亚和【hé】新加坡【pō】等【děng】国均形成了各自的邻里【lǐ】中心模式，其规划【huá】中依然【rán】能看到【dào】邻【lín】里单位的【de】影响。

新加坡邻里中心模式源于1965年新加坡政府推行实施【shī】的组【zǔ】屋计划。这一计划及后续相关的住区规划借鉴了【le】邻【lín】里【lǐ】单位理【lǐ】论，注重【chóng】对邻【lín】里中心的规划【huá】建【jiàn】设。新加坡邻里中心【xīn】模【mó】式在功能上【shàng】以商【shāng】业设施【shī】为主，构【gòu】建多层次的公共【gòng】中【zhōng】心体系【xì】，包括区域中心（regional center）、镇中心（town center）、邻里【lǐ】中心（neighborhood center）、组团中心（residentialprecinctcenter）四个层级。

产【chǎn】业【yè】新城运【yùn】营商在【zài】新【xīn】城开发【fā】中，完善产业服务体系【xì】，搭【dā】建生活、商业、企业【yè】以及专业服务平台，满足不【bú】同阶【jiē】段企业发展需求，营造良好的【de】产业【yè】生【shēng】态环【huán】境，助【zhù】力产业导入引【yǐn】资提质增【zēng】效，以产【chǎn】城融合、宜居宜业为本质，在市场化机制主导下，受中心城市的【de】辐射，在环中心城市区域形成优质或新兴【xìng】产业集聚、城市服务功能完【wán】善、生【shēng】态【tài】环境【jìng】优美【měi】的新诚。

相比于传统的产业园区，产业新城【chéng】更加【jiā】注重城市【shì】功能优化和配套服务升级，更加【jiā】注重产业的【de】更新【xīn】和迭代，并始【shǐ】终将生态【tài】环保作为经济【jì】发展的前提【tí】，最【zuì】终实现“产、城、人”三位【wèi】一【yī】体、协同发【fā】展的目标，这是“以人为本、以【yǐ】城促产【chǎn】、以产【chǎn】带城、产城融合”发展理念【niàn】的合理【lǐ】运用。

国【guó】际经验【yàn】表明，一个新【xīn】城【chéng】要想成【chéng】为相对【duì】独立性的新【xīn】型城市，避免沦【lún】为空城、卧【wò】城【chéng】，就要积极发展符【fú】合自身特色的主【zhǔ】导产业，以产业【yè】的发展为支撑，带动新【xīn】城经【jīng】济发展，提供充分的【de】就业机会【huì】，促进新【xīn】城居【jū】民的当地就业，尽可能实现居住与就业的平衡【héng】，真正构【gòu】筑起反磁力体【tǐ】系。产业新城区综合配套可以划分为三【sān】个层级：

第一层级:满足“食”“行”“住”的“基本需求”；第二个【gè】层级【jí】:满足企业的日常商务需【xū】求和【hé】员工【gōng】的【de】职场【chǎng】生活【huó】需求,可称为【wéi】“常规需求【qiú】”；第三个层【céng】级:满足产业新城自身及周边【biān】一定区域的“发展【zhǎn】需求”，即可以让园【yuán】区【qū】实现自给自足,满足园【yuán】区和周边工作【zuò】、生活和休【xiū】闲娱乐的一切【qiē】需要,这也是【shì】现【xiàn】代多功能、综合型产业【yè】新城【chéng】区的特点。

得【dé】益【yì】于中国【guó】经济的迭代【dài】作【zuò】用，在产业转型升级的背景下，园区逐步从【cóng】工业经济向服【fú】务经济转【zhuǎn】变，园区形【xíng】态也【yě】不【bú】断演进以适应当时的经济发展环境。分阶段来看，从【cóng】最【zuì】初【chū】传统的产业园区发展到目前的产业新城，共【gòng】经【jīng】历了【le】四【sì】段发展历程。目前，随着经济结【jié】构的战【zhàn】略性调【diào】整【zhěng】，我国传统的以“产业【yè】”为主导的产业【yè】、工业【yè】园区正在向“产城一体【tǐ】化”的综【zōng】合性产【chǎn】业新城转变，其区域功能【néng】结构【gòu】更为【wéi】复合、全面，对产业服务的配套要求【qiú】也更为精细化、多元化。

对于国内众多的新【xīn】城【chéng】建【jiàn】设来说，产业的【de】引入要【yào】建立在自身区域经济、特色【sè】产【chǎn】业【yè】的基础之上【shàng】，产业的发展阶段【duàn】，决定了城市的聚【jù】集形态。如【rú】果产业【yè】新城综【zōng】合配套的【de】第三层级涉及的各个业态规模【mó】足够大,就不是“小配套”的问题了,将进【jìn】阶到区域【yù】“大配套”阶段。综合来看，产【chǎn】业新城【chéng】城综合配套安排【pái】一般有以下【xià】五点：
第一,制定产业新城产业规划,产业园没有产业规【guī】划或产业规划【huá】模糊,将给【gěi】产业新【xīn】城产【chǎn】业导入和【hé】运营带来迷茫与混乱。园区产业规【guī】划应该确【què】定【dìng】核心产业层、重点产【chǎn】业层和相关产业层三个圈层,针对各个圈【quān】层【céng】在企业数量和建【jiàn】筑面积【jī】上【shàng】给予适当【dāng】配比和位置安排。产【chǎn】业新【xīn】城产业类别应【yīng】该有一个【gè】合理【lǐ】区间【jiān】,过多过杂就会出现前述的【de】问题,但如果【guǒ】产业范围过窄【zhǎi】过小,也会出现园区【qū】活力散失的【de】问题。

第二,合【hé】理安排楼宇功能【néng】,产业园建【jiàn】设规划【huá】初【chū】期必须对园区进行整体勾画【huà】,进行合理的功【gōng】能划分,使园区的不同区【qū】域和不同楼【lóu】宇具备既独立又【yòu】关联的使用功能。一些【xiē】产业新城【chéng】,区域内可【kě】以规划设置偏向高档物【wù】业【yè】的总部办【bàn】公区、偏向中小企业【yè】的办公集中【zhōng】区、生产制造【zào】区【qū】、商【shāng】务【wù】配套区、商业街区等。

第三,产业导入遵循【xún】产业定位,产业新【xīn】城的产业导入遵【zūn】照产业【yè】规划、产【chǎn】业定位和功能划分,针【zhēn】对性地开展产业【yè】导入【rù】工作,优【yōu】先选取【qǔ】符【fú】合产业定位的优质企业。为了确保产业导入工作的【de】目的性,可以【yǐ】设立相应的绩效考核【hé】办法,鼓励【lì】符合【hé】产业规【guī】划的产业【yè】导入行为,尽可能【néng】避免为了短【duǎn】期效益的产【chǎn】业导入举动。

第四,适时调整企业结【jié】构,很多产业园为了生存和短期【qī】的经济效益【yì】,早期产【chǎn】业导入较杂【zá】,不设行业限【xiàn】制【zhì】。随着进驻企【qǐ】业【yè】的增多和产业园【yuán】经营发展【zhǎn】的深入,必须考虑在一定周【zhōu】期内【nèi】对【duì】进驻企业进行调整【zhěng】清【qīng】理,逐渐清【qīng】除那些不在规划范围【wéi】内或经营【yíng】问题【tí】较严重的企业,向规划【huá】的目标产业【yè】方向转移过【guò】渡。

第五,产业园达成业主租房联盟,一些产【chǎn】业【yè】地产项【xiàng】目采取租【zū】售【shòu】结合的方式进行【háng】经营管理。

三、邻里中心模式的多主体架构

邻里中心模式建构了一个全功【gōng】能的社【shè】区服【fú】务体系【xì】，涵【hán】盖了政府公共【gòng】服【fú】务、市场商业服务和社会公益服【fú】务的内容【róng】。其突出特点是【shì】以综合性载体整【zhěng】合【hé】了各项【xiàng】社区服务，形成了社区【qū】服务的复合式供给模式。

（一）邻里中心的参与主体

邻【lín】里中【zhōng】心【xīn】主要包括【kuò】四个主体：园区管委会（投资方）、邻里中心【xīn】公司【sī】（运营方）、加盟【méng】经营户（经营【yíng】方）和社区【qū】居民群（消费者）。园区管委会【huì】作为邻里中心的主要投资者，将社区服务职【zhí】能【néng】转【zhuǎn】交给专业【yè】性市场【chǎng】机【jī】构【gòu】来运作，使自己在邻里中【zhōng】心的【de】建【jiàn】设规划【huá】布局方面【miàn】和引导邻里中【zhōng】心公司的发【fā】展方向方【fāng】面掌握充分的主动【dòng】权【quán】，同【tóng】时，它还在邻里中心配置多【duō】样性的【de】公共【gòng】服务【wù】载体，使社区服务在改【gǎi】善【shàn】民生、满足【zú】民意方面有了【le】保障。邻里中心公司是邻里中心的实际【jì】运营者，在邻里中【zhōng】心【xīn】的开【kāi】发建【jiàn】设过【guò】程【chéng】中，逐步确立【lì】了“功能定位在先、开发建设【shè】跟进【jìn】、长【zhǎng】效后续管理”的【de】运营模式，在【zài】满足【zú】社区居民基本需求的基础上，实现社区服务的持续发展和国有资产的保值增值。加盟经营户是【shì】邻里中心社区【qū】商【shāng】业服务的实际供给者【zhě】，它与邻里中心公司建立【lì】合【hé】作关系，在多个【gè】邻【lín】里【lǐ】中【zhōng】心建【jiàn】立连锁店，为【wéi】社区居民提供【gòng】商业【yè】服务。上述三方（园区管委会、邻里中心公司和加盟经营者）是【shì】社区服务的供给主体，社区居【jū】民则【zé】是服务对象。政府与市场【chǎng】主体之间的角色功能定位及【jí】其【qí】关系调整的主要目的，是为了更好地满足社区居民在商品消费【fèi】、社【shè】会交【jiāo】往、共同参与等方面【miàn】的【de】多样性需求。

（二）邻里中心的服务载体
必【bì】备功能【néng】载体【tǐ】。与新加坡邻里中心【xīn】的功能【néng】定位相对照，我们配套【tào】设置【zhì】了与居民日【rì】常生活密切【qiē】相关的１２项必备功能载【zǎi】体，包括超市、银行、邮【yóu】政【zhèng】、餐饮店、洗衣房、美容【róng】美【měi】发【fā】店、药店、文化用品店、维修店【diàn】、社区活动中心、菜场【chǎng】、卫生所【suǒ】；同时，还增设了【le】中介服务（法律【lǜ】、保险、旅【lǚ】游【yóu】、家政、房产）、礼品鲜花店【diàn】、彩扩【kuò】店、音像制品店、家居饰品【pǐn】店【diàn】等功能载【zǎi】体，使居民生活所需的服务项【xiàng】目门类齐【qí】全、配套完善。从统计情【qíng】况看，目前，苏州工业【yè】园区所建成的邻里中心【xīn】必备功能载体的配置较为【wéi】全面，必备功能载体【tǐ】总建筑面积已达到60483.7平方【fāng】米，占邻里中心总面积的一半【bàn】左右，符合邻里【lǐ】中【zhōng】心的功能【néng】定【dìng】位要求。

公共服务载体。这是【shì】园区对邻里中心服务【wù】功能75的扩展，其面【miàn】积大致占【zhàn】到公益服【fú】务【wù】载体的1/3。公共服务载体的【de】前期建设，主【zhǔ】要【yào】是【shì】设置社区【qū】工作站（一【yī】站式服务中心），提供一般性公【gōng】共服务项目。

在社区服务中往往存在【zài】“政府失灵【líng】”“市场失灵”“社【shè】会失灵”的现象。政府在提供规模化、普适性【xìng】的公共服务方面具有优势，但在提【tí】供小规【guī】模【mó】、个【gè】性化【huà】服务【wù】方面存在着不足；市场在满【mǎn】足个性【xìng】化需求、提高服【fú】务供给效率方面具有优势，但【dàn】由于【yú】其主【zhǔ】体的逐利性，无法提供【gòng】那些薄【báo】利、无利【lì】的社区服务；在【zài】政府和市场双重失灵的服【fú】务【wù】领域内，属于第三【sān】部门的社会组织【zhī】开始成为一【yī】种新的服【fú】务模式，但【dàn】是【shì】，当前社【shè】会组织的发展也面临着资源不足【zú】、规模【mó】过小、管【guǎn】理不【bú】规范等问题【tí】。

在【zài】提供服务【wù】方面【miàn】，政府【fǔ】、市场和社会都不是万能【néng】的，它们中的【de】任何【hé】一方都不能【néng】提供完善的、全面的服务【wù】，但缺少【shǎo】其中【zhōng】任何【hé】一方，又【yòu】是万【wàn】万不能的。要实【shí】现社区服务的【de】良性发展，必须创新体制和机制，使国家、市场和社【shè】会【huì】三【sān】大主体【tǐ】能够在社区服务中各尽其能，实【shí】现优势互补。园区正是在【zài】邻里【lǐ】中心的【de】规划、开发、运营和【hé】管理【lǐ】的整【zhěng】个过程中，通【tōng】过对国【guó】家、市场和社会【huì】进行角色定位和机【jī】制调整，发挥【huī】了它们各自的【de】主体功能，创新了社区服【fú】务的模式。

（三）邻里中心特性
1、国家主体性：政府规划与投资

社区服务【wù】体系的建设必须发【fā】挥国家主体性【xìng】功能。在苏【sū】州工【gōng】业园区邻【lín】里中【zhōng】心的规划【huá】、建设和运营中【zhōng】，政府的职能集中表现在以下三个【gè】方面。
（1）前期规【guī】划。苏州工业园区管委【wěi】会，在借鉴新加坡邻里中心和民众联【lián】络所经【jīng】验的基础【chǔ】上，立【lì】足本土，积【jī】极【jí】创【chuàng】新，明确邻【lín】里中心的区域定位和功【gōng】能定位。在区位【wèi】定位上【shàng】，苏【sū】州工【gōng】业园【yuán】区开发建设之初就【jiù】对【duì】邻里中心的建设作出了明确的规【guī】划。
（2）机制转【zhuǎn】变。园区应当将带有一定商业利益的社区【qū】服务【wù】转交给市场【chǎng】运营商进行开发和经营，建设【shè】综合性的社区服务平台，并【bìng】依托此平台【tái】扩展公共服务【wù】项【xiàng】目。
（3）财政【zhèng】投入。邻里中心【xīn】模式【shì】在基础建设方面【miàn】就需要【yào】政府的先期投资，因为，没有哪【nǎ】一个个体或【huò】企业愿【yuàn】意为公【gōng】共服【fú】务埋单。园区管委【wěi】会投资成【chéng】立邻里中心发展有限公司，实【shí】现了【le】邻里【lǐ】中心的持续开【kāi】发和建设；它【tā】还投【tóu】资公【gōng】益服务项目，支持公【gōng】益服务项目的【de】持续建【jiàn】设，满足居民的物质生活和【hé】精神文化生活的【de】需求。

2、市【shì】场主体性：“商业＋公益”的服【fú】务模式

苏州工业园区【qū】邻里中心的良好发【fā】展在很大程度上取决于邻里【lǐ】中【zhōng】心公司【sī】对自身角色的明确定位，其主体【tǐ】性体现在：其一，作为国资公司，在满足【zú】居民社区【qū】服务需求的同时，实【shí】现 国有【yǒu】 资【zī】产 的 保值 增值；其二，作【zuò】为【wéi】经【jīng】营者的【de】伙伴，它通过邻里中【zhōng】心实行【háng】规模【mó】经营、连锁发展，实【shí】现目标【biāo】双赢；其三，作【zuò】为满足居民需求的【de】平台，采【cǎi】用【yòng】“商【shāng】业＋公益【yì】”的社区服【fú】务供给方式【shì】，努力【lì】提升居民【mín】的生【shēng】 活 质 量。邻 里 中 心公司 提出了“三【sān】满意”的经营理念，即顾客满意、经营者【zhě】满【mǎn】意、政【zhèng】府满意，从而体【tǐ】现了其【qí】经营发【fā】展、开发管理、服务居民【mín】的【de】市场优势.

（1）经营发展。邻【lín】里中心【xīn】发展有限公【gōng】司【sī】负责邻里中心55％面积的市场开发，以房屋租赁为基础，以市场需求为功能定位【wèi】，采取与【yǔ】大卖【mài】场等错位发展的方【fāng】式，开发品牌项目【mù】、创新【xīn】发展【zhǎn】模式，实【shí】现国【guó】有资【zī】产的保值增值。苏州工业园区管委会【huì】对该公司【sī】进行经济目标和公【gōng】益目标【biāo】的双重考核，当【dāng】经济【jì】目标【biāo】与公益目标发生冲突时，该园区管委会要求邻里中心发展有限公【gōng】司优先满【mǎn】足公益目标。经【jīng】过【guò】多年的发展【zhǎn】，邻里中心公【gōng】司已成为国内领先的社区商业综合【hé】服务提【tí】供商，总【zǒng】资产由1997年【nián】的100万元增【zēng】长到2011年的近15亿元。根据苏州【zhōu】工业园【yuán】区建设的进【jìn】展情况，邻里中心【xīn】公司按照“先定位，后【hòu】建设”的原则，陆续成8个【gè】邻【lín】里中心，并均【jun1】已开始运营，另【lìng】有【yǒu】４个【gè】邻里【lǐ】中心在建。

（2）开发管理【lǐ】。邻里中心不只是【shì】单纯意义上的商业地产开发商，同 时，它还是【shì】社区服务的高【gāo】效【xiào】管理【lǐ】者【zhě】。与一【yī】般的城市、地区的开【kāi】发建设不同，苏州工业园区的居住【zhù】小【xiǎo】区是由开发商建设【shè】的，不再配套【tào】建设商业门面房；邻【lín】里中心则是由邻里中心公司负责开【kāi】发建【jiàn】设的，它与居住【zhù】区的建【jiàn】设相对【duì】应。与一般开发商“开【kāi】发—出售”的单向盈利的【de】情况不同，邻里中心公【gōng】司更注重做好【hǎo】社区服务的基【jī】础建设和【hé】物【wù】业管理。另外，邻里中心【xīn】公【gōng】司【sī】在【zài】经营【yíng】上也与一般【bān】的百货卖场或超市不【bú】同，它不【bú】 直接【jiē】参与货物的【de】储备、流通和销售，而是在合理划分邻里中心功【gōng】能的基础上【shàng】，通过产业导入、合【hé】作等【děng】方式引入商【shāng】家，并由商家【jiā】直【zhí】接【jiē】进行经营。也【yě】就【jiù】是说，邻里中心公【gōng】司不【bú】是商品的组织者【zhě】，而是【shì】商【shāng】户【hù】的组织【zhī】者。通过完【wán】善的【de】商【shāng】户【hù】管理、营销管理、现场管理、物业【yè】管理等构建邻里中心公司强大的管理能力【lì】。                     

（3）服务居民。邻【lín】里中【zhōng】心公司作为公共【gòng】企业，它的一个【gè】很【hěn】大【dà】的特点是“不因利小而不为”。邻里中心的12项必备功能的利益非常【cháng】微小，甚至会出现亏【kuī】损的现象，其他社会资本【běn】一【yī】般不愿投入。只有【yǒu】进行经营【yíng】模式的创新，才能【néng】让居民享【xiǎng】受到更多便利【lì】和实惠的服务【wù】。邻里【lǐ】中心公司【sī】按照“商业＋公【gōng】益”的【de】模式【shì】运营，支撑公益服务，并【bìng】做大做强社区服务品牌，这些都实实在【zài】在地体【tǐ】现在邻【lín】里【lǐ】中心惠民载体和惠【huì】民工程的【de】建设上。

3、社会主体性：邻里中心的公共参与

邻【lín】里中心模式的突【tū】出特点是它的开放性【xìng】和参与【yǔ】性。邻里中心通过提供【gòng】各类社【shè】区服务，使有限【xiàn】的用地【dì】和资金【jīn】创【chuàng】造出较【jiào】好的效益，形成邻【lín】里和谐的氛围。邻里中心的社会主体性主要【yào】体【tǐ】现在：其【qí】一【yī】，通过人性【xìng】化的规划【huá】建设和综合性的服务供给形成了一【yī】种新的生活方式；其二，通过高标准的公共服务设施及项目的配置，更【gèng】好地满足了居民【mín】的物【wù】质【zhì】和文化的需求；其三，通过社【shè】会组织培育【yù】，使公【gōng】民的公【gōng】共精神受到了现代的【de】公【gōng】共理性【xìng】的规约和引导【dǎo】。

（1）生【shēng】活【huó】方式。邻里【lǐ】中心不是“社区内的商业，而是服务于社区的商业”。它提【tí】供 的 服务远不【bú】止“购物”，而是从“柴米【mǐ】油盐茶”到【dào】“衣食住【zhù】行玩”，提供了几乎【hū】涵盖日【rì】常生活中的所有细节的服务，是对家庭【tíng】生活的延伸【shēn】服务，这种【zhǒng】服【fú】务模式对服务范围、服【fú】务设施【shī】和【hé】服务对【duì】象【xiàng】进行了事【shì】先测算和准确定位。这样一【yī】种服务模式【shì】不【bú】仅满足了【le】居民的【de】需求，也培育了一种新的生活【huó】方式。

（2）公益【yì】服务。邻里【lǐ】中心【xīn】不仅具有商【shāng】业载体功能，而且还具有以民【mín】众联络所为【wéi】主【zhǔ】的公【gōng】益载【zǎi】体功能，它向所【suǒ】有居民或社会团体开放，扩大了社会民众参与的机【jī】会和【hé】平台。

（3）公民参【cān】与。在【zài】邻里中心的【de】公共平台，很多社会组织，组织了不【bú】少【shǎo】具有参【cān】与性【xìng】和公【gōng】共决策性的【de】社会活动，彰显了公民的公【gōng】共精神。

从总体来【lái】看，邻里中心既是政【zhèng】府【fǔ】主【zhǔ】体性、市场【chǎng】主体性【xìng】和【hé】社会主体性相【xiàng】互建构的【de】结果，也是主体性互构的【de】产物。邻【lín】里中心作为公共建筑【zhù】，采取政府【fǔ】规划和政【zhèng】府投资，彰【zhāng】显了政【zhèng】府的主体性【xìng】，确【què】保了社区服务的【de】效率和【hé】公平性；邻里中【zhōng】心发【fā】展有限公司作【zuò】为社区的一个公共企业，既负责社【shè】区商业设施的市场开【kāi】发和市场监管工【gōng】作【zuò】，又负责社区公益设施的配置、维护【hù】和运作，将经济效益与服务率结合【hé】起来，履行自己在社区建设中的社【shè】会责【zé】任，彰显【xiǎn】了市场【chǎng】主【zhǔ】体性；邻里中心的民众联络【luò】所向所有的社会群【qún】体和【hé】社【shè】会组【zǔ】织开放，它为社【shè】区的【de】公民参与【yǔ】提供【gòng】了空间、平台，彰显了社会主体性。

四、产业新城中的综合配套的收益分析

传统【tǒng】的【de】“社区【qū】邻里中心”将【jiāng】居民区的商业、文【wén】化、体育、卫生等【děng】其他空间【jiān】融合在一起，它有11项必要功能和12项推荐功能，为人【rén】们的衣食住行提供一站式服务【wù】。而【ér】工业邻里中心与传【chuán】统的“社区邻里中心”的区【qū】别在于服务主体的不【bú】同，工业邻里中【zhōng】心【xīn】更【gèng】多的是面向工【gōng】业园【yuán】内【nèi】的企业提供一站式配套服务，它为企业员工们提【tí】供【gòng】住宿、餐饮、休闲等基础生【shēng】活【huó】配套和公共【gòng】活动【dòng】场所之【zhī】外，它【tā】更是企业本身【shēn】的一个展示交流平【píng】台，它【tā】通【tōng】过路演中心，展示【shì】中心等配套功能为助力企业发【fā】展。

工业【yè】邻里中心【xīn】的建造是把原来企【qǐ】业需要承建的一些配套设施，统一规【guī】划，统一建造，集中管理，既节约了工业用地，也【yě】让企业能【néng】享【xiǎng】受到更好的服务。近【jìn】年来【lái】苏州工【gōng】业【yè】园区在产业转型升级和城【chéng】市更新【xīn】发展中，也遇【yù】到了产业用地短缺和老工【gōng】业【yè】用地的更【gèng】新【xīn】改造问题，针对苏【sū】州工业园区在存量发展阶段【duàn】的城市【shì】更新，从【cóng】顶层设计、体系构建、实操解析和政【zhèng】策【cè】建议【yì】方面，苏州工【gōng】业园城市更新政【zhèng】策【cè】制定建议中也提【tí】出了增加工业厂房层数、提高【gāo】产业用地【dì】容积率等【děng】建议。

吴淞江科技产业【yè】园工业邻里中心位于吴中经济技术开发【fā】区【qū】东南部【bù】，东临【lín】苏州工业园区【qū】，南接吴江区，规划面积8.98平方【fāng】公里，可用【yòng】地面积约7600亩，是目前苏州市区范围【wéi】内距【jù】离【lí】中心城区最近【jìn】、交通最【zuì】便【biàn】利的稀【xī】缺产业载体资源。该工业邻里【lǐ】中心建【jiàn】成后，将【jiāng】服务吴淞江科技产业园【yuán】内的工业【yè】企业，可供居住【zhù】人【rén】数2000人，可供消【xiāo】费的【de】人【rén】数10000人左右，多【duō】业态的【de】设计将进一步完善园内的综【zōng】合配套【tào】功【gōng】能。整个【gè】项目【mù】建成后将服务吴淞江【jiāng】产业园内的工业企业，进一步完【wán】善园内的【de】综合配套功能，为园区提供更加完善便捷的营【yíng】商【shāng】环境。

从苏州工【gōng】业园【yuán】的邻里中心的实践可以看出，它是一个开放的公【gōng】共生活空间，向政府组织开【kāi】放、向社会【huì】群体开放、向社会组织开放。邻里【lǐ】中心以其完备【bèi】的商业组合【hé】、优美的【de】购物环境、开放的邻【lín】里空间、多样的公共服务等【děng】，已成【chéng】为苏州工业园区居民【mín】日常生活【huó】的重要组成【chéng】部分。另外，公民的公共精神也在【zài】邻里中心得【dé】到了培育，社区【qū】工作【zuò】站的志【zhì】愿者岗位，民众【zhòng】俱乐部的【de】“社【shè】情民意联系日”活动、乐龄生【shēng】活馆中的老年人、少【shǎo】儿阳光吧内【nèi】小朋【péng】友【yǒu】的嬉戏【xì】欢笑【xiào】、雅【yǎ】韵居内【nèi】精彩【cǎi】节目【mù】的【de】排练【liàn】和文化沙龙的活动等，无一不【bú】彰显了邻里中心充满活力的【de】公民参与。
 

城市【shì】与园区开【kāi】发【fā】运营商在进行邻里【lǐ】中心建设时【shí】，关注重【chóng】点是商业性【xìng】开【kāi】发建设，其思路多【duō】种多样。部分面向具体社区建设的开发商并不关注【zhù】公共服务【wù】体系的整【zhěng】体构建，而更重【chóng】视【shì】邻里中心商业开发的个案策【cè】划，例如【rú】以邻里中心名【míng】义【yì】建【jiàn】设商业综合体。

商业配【pèi】套作为产【chǎn】业新城必不可少的组成【chéng】部分，已经【jīng】深入到园区工作生活的【de】各个细【xì】小单元。产业园区的商业配套及生活配套体现着园【yuán】区的【de】规划水准和运【yùn】营能力。传统园【yuán】区在规划建设的过【guò】程中【zhōng】往【wǎng】往【wǎng】忽视商业配套的前期规划，直【zhí】接影响园【yuán】区【qū】后续招商入【rù】住【zhù】进程及【jí】长期可持【chí】续发【fā】展需求。

高强度开发条件【jiàn】下，社区层面【miàn】的公共设施【shī】采用功能【néng】混合的集中【zhōng】布局方式，有利于节约用地并提高服务效率【lǜ】。特别是在大城市，住宅开发强度越【yuè】来越高，单位【wèi】面【miàn】积用【yòng】地上集【jí】聚【jù】的人【rén】口越【yuè】来越多，以往【wǎng】承载1万~2万人【rén】的用地，现在可能承载【zǎi】3万~4万人，造成单位面积用地上公共服务需求越【yuè】来【lái】越【yuè】大【dà】。在土地资源紧缺，单【dān】独占地【dì】落实【shí】公共设施较为艰难的背景下，明【míng】确提出设施【shī】的【de】建设规模和功能要求，以【yǐ】中心化、模式【shì】化【huà】、类似综【zōng】合体的形【xíng】式建设邻里【lǐ】中心，兼顾公益性设【shè】施和经营性【xìng】设施【shī】配置，是【shì】一种较为可行的公共设施规划方式。

我国的园区则【zé】是在借鉴新加坡【pō】邻里【lǐ】中心建设【shè】经验【yàn】的基础【chǔ】上拓展服务功能，将邻里中心建设成了集商业服务、公共服务、公民参与为一体【tǐ】的【de】全功能服务【wù】体系。将中国国情与新加坡邻里中【zhōng】心【xīn】的商业功能、民众联【lián】络所、政【zhèng】府部门【mén】投资建设的社会公益性设施进【jìn】行有机【jī】结【jié】合，使之【zhī】融为【wéi】一【yī】体【tǐ】，建立了新型的商业【yè】开发和【hé】社区管理模式；将与居民日常【cháng】生活密切相关【guān】的【de】购物消费、休闲娱乐、文化【huà】体育、公共服务【wù】、居民【mín】参【cān】与【yǔ】等集中在邻里中【zhōng】心这个社区综【zōng】合服务平台，统【tǒng】一提供服务。

新【xīn】加坡的【de】邻里中心是与居【jū】住【zhù】区【qū】配套【tào】的区域【yù】性、复合式的【de】社【shè】区商业服务【wù】网络【luò】，它适应【yīng】了居民家庭生活市场化的需要，但它不具有公共服务功能和公民【mín】参与【yǔ】功能。在苏州工业园区产城融合【hé】背景下【xià】，可以看出，一个成熟的产业新【xīn】城【chéng】需要构建一个能【néng】满【mǎn】足产业生产、研发、管【guǎn】理等产业功能以及居住、餐饮、休闲、娱乐等【děng】生活功能的复合型生态空间。这就要求【qiú】产业【yè】新城【chéng】商业配【pèi】套既需【xū】要考虑【lǜ】社区型的【de】基础配套，也【yě】要考虑【lǜ】员工【gōng】娱乐生活上的多元化需求【qiú】，同时【shí】要兼顾【gù】周边【biān】居民【mín】的服务需求，合【hé】理的业【yè】态组合、适宜的商业落位、不同业态物业【yè】工程条件【jiàn】前置考虑【lǜ】显得至关重要【yào】。

产业新城邻里中心的商业配套业态组合

鉴于【yú】苏州邻里中心的【de】运营管理模式具【jù】有【yǒu】品牌连锁性质。苏州工业园区邻里中心【xīn】发展有限【xiàn】公【gōng】司通【tōng】过战略投资的方式【shì】在全国各地实施【shī】居住区商业项目的区【qū】域开发【fā】，实【shí】现【xiàn】了邻里中【zhōng】心的成功复制。新时代的产业新城表现【xiàn】出【chū】功能复杂、需求多【duō】样、与城市联系更加紧【jǐn】密的特点，相对应的产业新城【chéng】商【shāng】业配套也【yě】应与时【shí】俱进，应【yīng】满足以【yǐ】下几个条件：

1.基础生活配套完备

产业园区的核心都【dōu】是人【rén】，衣食住【zhù】行是人们【men】生活的必须【xū】，这就要求产业新【xīn】城要像社区一样具备种【zhǒng】类较为【wéi】完善的基础【chǔ】生活配套，以满足园【yuán】区内创新从【cóng】业者【zhě】的【de】日常【cháng】工作和生活需求。

2.满足在园人群需求

基于产【chǎn】业新城就业人群【qún】年轻化、高收【shōu】入、工作【zuò】时间长的工作特征，也【yě】对园区提【tí】出了更【gèng】多生活性配套设【shè】施方面的需求。在基础需求【qiú】之外，种类【lèi】丰富的能为【wéi】园区人【rén】际交往和交流机会提供更多可【kě】能性的多【duō】元【yuán】化、创意【yì】性、复【fù】合化【huà】、人性化的娱乐需求配套逐渐成为常规【guī】需【xū】求。

3.有效补充城市配套

在满足园区【qū】就【jiù】业人群【qún】需求【qiú】的【de】同时，部【bù】分购物中心【xīn】、图书馆等【děng】大型配套设施还【hái】能【néng】供周边居民使用【yòng】，完善了城市的配套服【fú】务。除此之外，就业【yè】人【rén】群与城市居民在咖啡厅【tīng】、图书【shū】馆、羽毛球场等场所中【zhōng】进行非正式交流的【de】频率增加，有利于创新环境的形成，推动了新知识与新技【jì】术的扩【kuò】散发【fā】展。

根据园区【qū】地理区位和受众群体的不同，园【yuán】区商业【yè】配【pèi】套大致【zhì】有外向型【xíng】、内外兼顾型【xíng】、内向【xiàng】型三种类型，不论是【shì】哪种类型【xíng】，商业服务配套功能主要涵盖居住、餐【cān】饮、商【shāng】业、文【wén】化、体育【yù】、医疗、教育等。

园区规划建设阶段，商业品牌落【luò】位就需要【yào】纳入规划阶段。由于涉及【jí】到商业主体需满足【zú】各【gè】个业态的工程条件，大致的【de】商场品牌业【yè】态落位必须提前确定【dìng】。譬如，餐饮业态需要考【kǎo】虑油烟排【pái】放总【zǒng】量的【de】设【shè】置以及【jí】燃气的【de】设置；健身房、大型超市【shì】、体检中心【xīn】等业态对于给【gěi】排水【shuǐ】、承重【chóng】、柱距、层高等有各自的特殊需求，这些商【shāng】业业态落【luò】位工作必须【xū】前置【zhì】。这【zhè】一阶【jiē】段【duàn】不需要确【què】定每一个入驻品牌名称，但至少要确定是餐饮【yǐn】还是超【chāo】市或是【shì】便【biàn】利店等业态的具体类型。在具体落位的时候【hòu】应遵循以下原则【zé】：

1.与园区总体定位匹配

园【yuán】区【qū】总体【tǐ】定位【wèi】决定了商业配套的整体档次和主要【yào】功能。通过商业整体定位，可以快速把握符合园【yuán】区【qū】定位【wèi】的消费群体，进而寻找【zhǎo】符合【hé】消费【fèi】群体的相关【guān】头部品牌或是特色品牌，作为园区商业招商的【de】主【zhǔ】导【dǎo】方【fāng】向。

2.业态衔接便利性原则

产业新城商【shāng】业配套的主力消【xiāo】费人群为在【zài】园办公人员，一些刚需、高频需【xū】求【qiú】的业态【tài】譬如餐饮需【xū】要相对集中【zhōng】布置，也【yě】便于【yú】引流；零售业态需放【fàng】在热区主入口、主通道；休闲娱乐业态【tài】因【yīn】属目的性消费【fèi】，应放置【zhì】在冷区，通【tōng】过业态【tài】自身带动周边客流。

大原则【zé】之下，具体还【hái】要【yào】从功能匹配、人员导流、业【yè】态互补、体验亮点等多角【jiǎo】度【dù】来完善【shàn】品牌落【luò】位方【fāng】向。充分考虑【lǜ】并发【fā】挥业态【tài】各自的特性如吸引人流、消【xiāo】化面积、贡献租金等以及人流量【liàng】、硬件条件需【xū】求等。

3.租金收益最大化原则

租【zū】金收益也是品牌【pái】落位的关键【jiàn】点【diǎn】，除了满【mǎn】足市场需求以外，商业项目经营的本质一定是利润【rùn】最【zuì】大【dà】化【huà】。因【yīn】此，园区在选择品牌落位的时【shí】候也要充分考虑租金，通过【guò】调【diào】整不同业态面积配比【bǐ】来实现租【zū】金收【shōu】益最大化。位置较好【hǎo】的铺位优先【xiān】考虑承租能力较高【gāo】的业态，在满足亮点的要求下尽【jìn】量分割面积将租【zū】金【jīn】坪效最大化。
商业项目的常规物业工程条件【jiàn】主要分为建筑要求【qiú】和配套技术要求【qiú】，建筑层面主要考虑【lǜ】面积、楼【lóu】层、层高、柱距【jù】、楼板承【chéng】重等，配套技术【shù】要求主要有给【gěi】排水【shuǐ】、供气、强【qiáng】电、暖【nuǎn】通、电梯、停【tíng】车位等【děng】。

产【chǎn】业新城商业业【yè】态组合中，餐饮是【shì】占比【bǐ】相对较高【gāo】的业【yè】态，不同【tóng】类型【xíng】的餐饮【yǐn】品牌也会有所差异，但主要有以【yǐ】下需求要点：
 

除此之外【wài】，诸如健身房、体【tǐ】检中心、银行【háng】等【děng】业态需要优先考虑【lǜ】其需求【qiú】特性。健身中心对于【yú】承重、楼层【céng】、柱距、供【gòng】水【shuǐ】等有相【xiàng】对特性需求，银行【háng】对楼层要求一般为9-19层、门【mén】面【miàn】需求10米以上，而体检中心【xīn】则对通风、安全【quán】防护【hù】、方便清洁有较高【gāo】要求。

产业新【xīn】城邻里中心是兼【jiān】具公益、商业特征【zhēng】的公共服【fú】务设施，是各类【lèi】公共服务【wù】设【shè】施的共生体【tǐ】。产业新城邻【lín】里【lǐ】中心应是【shì】政府、市场协调一致，各类【lèi】功能融合共生的。建【jiàn】设产业新城邻【lín】里中【zhōng】心，是明【míng】确建设主【zhǔ】体，选择【zé】开发建设方式，综合协调公【gōng】益【yì】、商业部分建设时序【xù】，合理分配运营收益的【de】过程。目前，规划【huá】部门对邻里中【zhōng】心的控制【zhì】，仍停留在【zài】规划选址方案、规划【huá】设计要点和建设方案审批等方面。

因此，需形成动态【tài】规【guī】划协【xié】调机制，一【yī】方【fāng】面【miàn】需要在编制【zhì】规【guī】划方案、出【chū】具规划设【shè】计【jì】要点时多方征求意见，另一方面【miàn】则需要在建【jiàn】设方案审批中严把【bǎ】建设品质关。但要明确归口管理单位、搭建【jiàn】运营协调机制，仍需从规划部门以外入手，逐渐【jiàn】形成【chéng】多部门【mén】协调的管理机制。只有多部【bù】门协调【diào】配合，才能从【cóng】机制上【shàng】保证高质量供给邻里中心的顺利【lì】实现。

通【tōng】过分析产【chǎn】业新城邻【lín】里中心的【de】发【fā】展【zhǎn】阶段与发展趋势，可以得出高质量供给邻里中心【xīn】的主要特征如下【xià】。

（一）选址布局的便利性

在空间维度上，产业【yè】新城邻里中心应方【fāng】便周边居民使用【yòng】：一方面，应紧临地铁、公交等公共交通【tōng】设施，形成良好【hǎo】的交通条【tiáo】件；另一【yī】方面【miàn】，应综合考虑【lǜ】服务人口【kǒu】、行政区划等因素，尽量位【wèi】于服【fú】务人【rén】口与行政区划(街【jiē】道办)几何【hé】中心。

（二）空间供给的动态性

在时间维度上【shàng】，产【chǎn】业新【xīn】城邻里【lǐ】中心应【yīng】与社【shè】区同步成长，不断更新升级。在社区人口快速集【jí】聚期，应预【yù】留更新【xīn】改造空间【jiān】，以【yǐ】补缺为主【zhǔ】，尽【jìn】快满足【zú】快速【sù】增长的服【fú】务需求。在社区人口稳定期，则应以提质为【wéi】主，形成激励与评【píng】估机制，逐步提升服务质量。

（三）功能业态的融合性

在【zài】运营维度上，产业新城邻里中心应是商业和公益设【shè】施的共生体。邻里【lǐ】中【zhōng】心的集聚并【bìng】非是简单的空间集中，而是在综合考虑各类业态避邻【lín】性、亲和性和管理机【jī】制基础上的融【róng】合共生，使社区【qū】商业中心、政务服【fú】务中心、卫生服【fú】务中【zhōng】心、养老服务【wù】中心、文化中心、体育【yù】中心与【yǔ】景观中【zhōng】心等中心【xīn】功能【néng】集聚【jù】融合。这就【jiù】需【xū】要针对【duì】不同设施【shī】采取【qǔ】不同的运【yùn】营【yíng】方式，搭建【jiàn】各类设施【shī】协调【diào】运营机制，保障各类功能融合发展。

（四）运营发展的自生性

在【zài】运营方面，产业新城邻里中心不应一直依赖政府财政【zhèng】补贴【tiē】，而应提高商业【yè】运转效率【lǜ】，尽快实现【xiàn】“以【yǐ】商【shāng】业养公益”的经济【jì】可持续发展目【mù】标。这就需要【yào】从提高运营效【xiào】率出发，实【shí】事求是地梳理规划指【zhǐ】标、开发【fā】建设方式和建筑形式【shì】要求等【děng】。

（五）实施管理的协调性

在管理维度上【shàng】，产业【yè】新【xīn】城邻里中心在规划、建设和运营全过程中，其各类【lèi】公共【gòng】服务设施的全业态【tài】应是协【xié】调【diào】一致的【de】。因此【cǐ】，应建立贯穿规划、建设和【hé】运【yùn】营全过程，横【héng】跨【kuà】行政管理、公安、教育、文体和医疗等多【duō】个【gè】部门的协调反馈机【jī】制。一方面，落实规划要求，协【xié】调各【gè】部门需求；另【lìng】一【yī】方面，及时【shí】反馈【kuì】建设、运【yùn】营【yíng】过程中出现的问题，调整规划决策方向，尽快形成适应市场需求的建设模式。

五、南橘北枳的苏州工业园邻里中心

新加坡邻里中心模式在结构上与我【wǒ】国住区公共设施【shī】规划的【de】体【tǐ】系【xì】接近【jìn】，均具有按照不同层级进行计划【huá】配置【zhì】的特点，但在功能上，二者存在【zài】区别。新加坡的模式【shì】是【shì】一套以【yǐ】提供商业服务设施【shī】为主【zhǔ】、公益【yì】性设施和经营性设【shè】施兼顾的规划配套标【biāo】准，邻【lín】里中心【xīn】是城市商业服务中【zhōng】心层级体系的一部【bù】分【fèn】，在规划中，邻里中心的用地【dì】类型标注为【wéi】商业用地（commercial），以商【shāng】业功能【néng】为主【zhǔ】，对公益性【xìng】设施和经营性设施功能进行一定的兼顾【gù】，如其中【zhōng】设置的民【mín】众联络所【suǒ】即是提供【gòng】社会福【fú】利【lì】和居民交往【wǎng】的公益平台【tái】，且重【chóng】视社区【qū】公共空间的建设和归属感【gǎn】的营造【zào】。

邻里中心的【de】社区服务供给和设施建设为我国【guó】的社【shè】区公共【gòng】服务设施【shī】规划提供【gòng】了【le】较多的【de】思考，无【wú】论是社【shè】区服务功能的【de】丰【fēng】富性和人性化【huà】，还是社【shè】区服务设施的整合，都给予【yǔ】了社【shè】区【qū】设施规【guī】划【huá】新的建【jiàn】设思路。当【dāng】然邻里中【zhōng】心在我国的发展还涉及【jí】到许多【duō】土地利用整【zhěng】合、公共管理【lǐ】等方面的问题，尚需要继续总结和思考，需要探索更为成熟的发展模式，但这种新的【de】规【guī】划思【sī】路势必会成为以后城市发展【zhǎn】的一种趋势【shì】。

在文【wén】化上，中新两国【guó】的邻【lín】里中心建【jiàn】设具有近似的理想住区建设理念。从历史发展视【shì】角【jiǎo】看，在【zài】计划经济【jì】时期，我【wǒ】国【guó】住区【qū】配套的各项基层服务【wù】设施均由政府充当【dāng】唯一的投资主体，按照计划建设，并以社会福利形式提供【gòng】给【gěi】居民使用【yòng】。因此，公益性设施和经营【yíng】性【xìng】设施的差异并不像【xiàng】现【xiàn】阶段这样【yàng】明【míng】显，这种情【qíng】形随着市场经济【jì】的发展发生变化，过去由政【zhèng】府统建【jiàn】统管【guǎn】的设施逐步转【zhuǎn】为市场开发运作。

在转型发【fā】展的过程中，住区【qū】公共【gòng】设施建设与市区级设施相比更加依【yī】赖于市场开发【fā】，因而产生【shēng】了公益性设【shè】施在【zài】实施中难以落实【shí】、功能缺乏等问题【tí】。同时，居住区【qū】或【huò】居住小区层面【miàn】的经营【yíng】性【xìng】设施如何规划布【bù】置也缺少相应的标准作为引导。总体上，现实规划建设中落【luò】实公【gōng】益【yì】性【xìng】和经营性【xìng】设施均【jun1】存在问题需要解决。

 新加坡在住房建设中【zhōng】提出“居者有其屋【wū】”以及【jí】“邻里之家”（Home by Home）等目标，描【miáo】绘了和谐的【de】居住秩序和完善【shàn】的服【fú】务体【tǐ】系。国内实践效仿【fǎng】新加坡模式提出的10项或12项基本功能、“三中心、两场地”以及“幸福邻居”等规划思路和【hé】品牌口号均表【biǎo】现出一定【dìng】的理想主【zhǔ】义【yì】特【tè】征和公共服务保障的色彩。借【jiè】鉴新加坡邻【lín】里中心模式对公益性和经【jīng】营性设施进行【háng】整【zhěng】合布局，以综合功能布置的【de】方【fāng】式对【duì】居【jū】民的【de】“茶【chá】米油盐【yán】”和“文【wén】教体【tǐ】卫”等需求提供完【wán】善的【de】服务【wù】，符合我国住区【qū】公共设施【shī】规【guī】划的发展需要。

我国的邻里中心概【gài】念，最【zuì】早【zǎo】是由苏州【zhōu】工【gōng】业园区首次引进的【de】。作【zuò】为【wéi】中【zhōng】国和新【xīn】加坡联合打【dǎ】造的【de】园区，苏州工业园【yuán】区【qū】在很多方面都【dōu】是非常成【chéng】功和先进【jìn】的。但是在操作上，却陷入【rù】了南橘北枳的“邻里中心【xīn】陷阱”。苏州的邻里中心，脱胎于新加坡经验的城市生活肌理。你可以他【tā】视【shì】为一种【zhǒng】非【fēi】常系统化的社区【qū】商业，也就是“一站【zhàn】式生活配套服务”。

苏【sū】州工业园区【qū】是【shì】中国和新加【jiā】坡两国政府间的重要合作项目，于1994年批准设【shè】立并启动开发【fā】建设。我国园区建设伊始【shǐ】，就非常注重借鉴【jiàn】新【xīn】加【jiā】坡在经济发展、社会【huì】管理、城【chéng】市建【jiàn】设【shè】等方面【miàn】的先进经验。具体到社区服务体系的建设方面来说，园区不再沿袭传统的“破墙【qiáng】为店【diàn】、沿【yán】街为市”的社区【qū】商业服务模式和“拾遗补阙”的社区【qū】公【gōng】共服务模式，而是【shì】借鉴新【xīn】加坡的经验来建设【shè】邻里中心【xīn】。我国对园区的【de】建设【shè】不是只注重借鉴【jiàn】新加坡【pō】邻【lín】里中心的建设【shè】经验，而是【shì】更注重创【chuàng】新。

我国在【zài】对园区【qū】邻里中心进行建设时，将中国【guó】国情与【yǔ】新加坡邻里中【zhōng】心的【de】商业功能、民众联络所【suǒ】、政府部门投资建设【shè】的社会公益性设施进行有【yǒu】机结合，使之融为一体，建【jiàn】立了新【xīn】型的商业开发和社区【qū】管理模式【shì】；将与居民日常生活【huó】密切相关的购物【wù】消费、休闲【xián】娱【yú】乐、文化体育、公【gōng】共服务、居民【mín】参与【yǔ】等集中在邻里【lǐ】中心这个【gè】社【shè】区综【zōng】合【hé】服务平台，统一提供服务。新加【jiā】坡【pō】的邻里中心是与居住【zhù】区【qū】配套的区域性、复合式的【de】社【shè】区商业服务【wù】网络，它适应了居民【mín】家庭生活【huó】市场化的需要【yào】，但它不具有公共服务【wù】功能和公民参与功【gōng】能。

从【cóng】体【tǐ】系上看，新加坡模式【shì】中四个层次的中心体系【xì】安排与我国住区公共设施按照【zhào】居住地区、居住区和居住小【xiǎo】区等【děng】分级配【pèi】置的结构相似，邻里中心模式的这种【zhǒng】结【jié】构关【guān】系能和我国住区公共设施规划的方法大致兼容【róng】。其【qí】中，狭义层【céng】面的邻【lín】里【lǐ】中心是整个公共设施【shī】系统【tǒng】中十分重要的一环，可以为【wéi】我【wǒ】国居住区【qū】或居住小区级公共【gòng】设施建【jiàn】设提供参照。苏州工业园区大胆吸收新加坡的先【xiān】进建设经【jīng】验，以居【jū】民生【shēng】活的观景、生活【huó】、社交等需【xū】要为导【dǎo】向，规划设【shè】计丰【fēng】富【fù】的园林景观，配置充【chōng】足【zú】的健康设施【shī】，以人为本【běn】，为居住在此的邻里们搭建起了人【rén】本交流互【hù】动【dòng】的大平台，真【zhēn】正让人而不是建筑成为社区的【de】主角。

在苏州工业园【yuán】区【qū】，1公里左【zuǒ】右的半径辐射【shè】范围拥有一个邻【lín】里【lǐ】中心【xīn】，每个邻里中心建设成一个综合【hé】性商贸大【dà】厦，在70平方【fāng】公里的整【zhěng】个【gè】工业园区内按【àn】住宅区的分布建成17个邻里中心。从1998年开的第一家新城邻里中心【xīn】，到去年开业【yè】的最大的【de】景城邻里【lǐ】中心，邻里【lǐ】中【zhōng】心模【mó】式已经在工业【yè】区内建成【chéng】10家邻里【lǐ】中心。

邻【lín】里【lǐ】中【zhōng】心运营商【shāng】是苏州工业园区邻里【lǐ】中心发展有限公司【sī】，简称【chēng】邻里中心公司（SIPNC），它是于1997年11月由【yóu】苏州【zhōu】工【gōng】业园区管委【wěi】会【huì】和苏州工【gōng】业园区股份有限公司共同注资成【chéng】立，其【qí】中，园区管委会占有70%的股份。邻里中心公司是【shì】一个政府投资的企业，它是一个自主经营【yíng】、自负盈亏、产权明晰的经济【jì】实体，其职责就是【shì】对园区【qū】的社区服务功【gōng】能进行开发和管【guǎn】理。园区管委会及相关部门【mén】依托邻里中心这个区【qū】域性组团式服【fú】务平【píng】台，扩建公共【gòng】服务载【zǎi】体【tǐ】（以民【mín】众【zhòng】联络所为主），向辖【xiá】区居民及有关单【dān】位、企业【yè】、组织群团等提供多种【zhǒng】类型的公共【gòng】服务项目【mù】，提升公【gōng】共服务的水平。

苏【sū】州【zhōu】工业园区【qū】管委会投资建设邻里中心，并拥有邻里【lǐ】中【zhōng】心发展有限公【gōng】司70%的股份【fèn】。政府出资和政【zhèng】府控股确保了政府在社区服务体系【xì】建【jiàn】设中的主动权，邻里【lǐ】中心【xīn】才能有55%的面积用于商业服务和45%的面积用于公益服务，才【cái】能将【jiāng】商业设施、公共服务【wù】设【shè】施、居民活【huó】动设施【shī】融为一体，才能使商业服务【wù】、公共【gòng】服务【wù】、志愿服务有机地结【jié】合起来，才【cái】能【néng】做到经济【jì】效【xiào】益与公共效益【yì】的【de】均衡，才【cái】能避免出现【xiàn】服【fú】务设施分散【sàn】、服务项目零碎、服务功能不全的问题。

社【shè】区服务体【tǐ】系建设需要政【zhèng】府的主导但不能让政府包办【bàn】，政府可以解决公平问【wèn】题但不可能解决【jué】效率问题【tí】。邻里【lǐ】中心是由邻里中心发展有限【xiàn】公司负责【zé】管理和【hé】运营的，它【tā】兼具营利性与公益【yì】性双重属性，它【tā】采【cǎi】用【yòng】“商业【yè】＋公益”的运营模式，既实【shí】现了对【duì】国有资产的保值增值，又【yòu】为社区居民提供了功能齐全的社区服务【wù】；它【tā】运用综合管【guǎn】理【lǐ】的方法，既杜绝了市场外部负【fù】效应的产生，又开展了【le】多项【xiàng】惠民工程建【jiàn】设和主【zhǔ】题公益【yì】活动。

从苏州工业【yè】园邻里【lǐ】中【zhōng】心的实践【jiàn】可以看出，它是一【yī】个开【kāi】放的公共【gòng】生活空间，向政府组织开放【fàng】、向社会群体开放、向【xiàng】社会组织开放。邻里中心以其完备【bèi】的商业组合、优美的购物环境【jìng】、开放的邻里空间、多样的公共服务【wù】等，已【yǐ】成【chéng】为苏州工业园区【qū】居民日常生活的【de】重要【yào】组成部分。另外【wài】，公民的公共【gòng】精神也在邻里中心得到【dào】了【le】培育，社【shè】区工作站的志【zhì】愿【yuàn】者岗位【wèi】，民众【zhòng】俱乐部的“社情民意联系日”活【huó】动、乐龄生活馆中的老年【nián】人、少儿阳光吧内小朋友【yǒu】的嬉【xī】戏欢笑、雅【yǎ】韵居内精彩【cǎi】节【jiē】目的排练【liàn】和文化沙龙的活动等，无一【yī】不【bú】彰显了邻里中心充满活力的【de】公民【mín】参与的重要性。

苏州工业园【yuán】区在【zài】财政上【shàng】，投入大量资【zī】金来【lái】确保按【àn】标【biāo】准配置的7大社区【qū】公共服【fú】务载体能【néng】够顺利地【dì】装修【xiū】、运行【háng】。除卫生服务站由【yóu】专业医疗机构运作、邻里文体站【zhàn】由邻里中心发展有限公司抵【dǐ】偿服务以外【wài】，邻里中【zhōng】心各类社区公共服务【wù】载【zǎi】体均免费向居民开放【fàng】。苏州工【gōng】业【yè】园【yuán】区以文件形式规定【dìng】：“将社【shè】区工作站等集中配置在邻里中心的社区公共服务载体，其日常运【yùn】作经费纳入社工委年【nián】度预【yù】算，由园区财政足【zú】额编列。”

当【dāng】老城区居民还在奔波于【yú】拥【yōng】堵【dǔ】的【de】道路上，还仅【jǐn】仅把自己【jǐ】的【de】家当【dāng】作生活的唯一空间时，园【yuán】区带来了【le】时尚【shàng】的建筑【zhù】和通【tōng】透的房型以及庭院、景观和园林【lín】，把人们从室【shì】内吸引到了室【shì】外。邻里【lǐ】中心不仅杜【dù】绝了底层商铺【pù】的环境污染、噪音扰民等问【wèn】题，更改善了【le】人居环境和城市面貌，营【yíng】造出一种和谐发展的商业氛【fēn】围。

事实上，苏州尤其【qí】园【yuán】区【qū】是国内最【zuì】早由政府主导系【xì】统化规划社【shè】区商业的城市。在苏州工业园区的开发规【guī】划【huá】中，17个邻里中心【xīn】一开始就安排了进来，承担园区生【shēng】活配套的主力。从开发运营【yíng】的层【céng】面【miàn】来看，邻里中【zhōng】心【xīn】建设的【de】资金【jīn】投【tóu】入大、回报见效慢，如果缺少经【jīng】营性【xìng】设施，单纯的公益性设施集【jí】聚可能由于人气不足及【jí】缺【quē】少经济支【zhī】持，难以得到可持续的发展【zhǎn】运营；如【rú】果缺少【shǎo】公益性设施，单纯的经营性设施建设也难以【yǐ】充分提【tí】供社区生活必【bì】要的公【gōng】共服务【wù】。

因此【cǐ】，在邻里中心统筹公益性设施和经营性设【shè】施【shī】的综合开发，通过【guò】商【shāng】业运营【yíng】反哺公益性设【shè】施投入，才是邻里【lǐ】中心得到可持续发【fā】展的有效【xiào】手【shǒu】段。 以南京【jīng】和苏州的工业【yè】园为例【lì】，无论是政府还【hái】是企业，单一类型主体建设运营很难获得【dé】良好【hǎo】的效果，政【zhèng】企合作、以商养公【gōng】、公私兼顾【gù】则是相对有【yǒu】效的方【fāng】式【shì】。

在具体的运作模【mó】式上，不【bú】同实践具有不同特【tè】点【diǎn】，如苏州工业【yè】园采【cǎi】用成立专门的【de】邻里中心发展有限【xiàn】公司的【de】方式，实现【xiàn】政府规划和管【guǎn】理要求的【de】执行【háng】力较【jiào】强，但【dàn】较难找【zhǎo】到或培【péi】育这【zhè】样专业的运【yùn】营团队【duì】；而南京采用了招投标选择邻里中心特许经营者的方式，吸引社【shè】会资【zī】本参与，缓解城市【shì】开发建【jiàn】设期间的资金压【yā】力，但其薄弱方面则【zé】是需要政【zhèng】府加强管理。

从【cóng】1997年【nián】苏州工业园区第【dì】一个【gè】邻里中【zhōng】心新城大厦建成运营开始，邻里【lǐ】中【zhōng】心【xīn】将三个实【shí】体，即社【shè】区商业载体、必备功能载【zǎi】体和公共服务载体作为承接社【shè】区服务功能【néng】的载体。邻里中【zhōng】心平台的【de】用途主要【yào】划分为两种：其一，将其55%的面积作为【wéi】社区【qū】商业【yè】载体；其二，将其45%的面积作为公【gōng】益服【fú】务载体（包括【kuò】必备功能载体和【hé】公共服【fú】务载体)。

1、社区商业载体

这是邻里中心公司发展【zhǎn】的主【zhǔ】要【yào】经济渠【qú】道，包括房屋租赁、物【wù】业【yè】管理【lǐ】业务、房产销售、酒店经营、商品【pǐn】销【xiāo】售等。社区【qū】商业载【zǎi】体【tǐ】的业态组合【hé】主要包括四大方面：一【yī】是住宿，提供区域性便捷住宿服务；二是餐饮【yǐn】，以家庭餐饮【yǐn】为主；三是生活消费，满足居民日常消费需求；四【sì】是娱乐，如文化、教育、休闲娱乐等。经过十余年的经营，目【mù】前，苏州工业园【yuán】区已【yǐ】基本形成【chéng】以【yǐ】邻里中心【xīn】为【wéi】主【zhǔ】，以【yǐ】品牌群“邻里假日酒店”、“邻里【lǐ】生鲜”、“邻里1+1”等为辅的社区服务【wù】格局【jú】。
在【zài】开发【fā】的初期，苏州【zhōu】工业园【yuán】区【qū】工【gōng】委【wěi】和【hé】管委会根据9-19万人的【de】服务规模、9-19分钟步【bù】行距离，先【xiān】期规划【huá】住宅区和邻里中【zhōng】心，预留邻里中【zhōng】心建设用地。邻【lín】里中心的先【xiān】期规划使苏州工业园区在开发其他新城区时避【bì】免【miǎn】出现有住宅区【qū】而【ér】无服务区、改善了【le】居住环境但生活【huó】不方便的问题，也避免了老【lǎo】城区改【gǎi】造中存在【zài】的政府有钱【qián】无地的问题。

2、公共服务载体

我【wǒ】国的【de】园【yuán】区是在借鉴新加坡【pō】邻【lín】里中心建设经验【yàn】的基础上拓展服【fú】务功能【néng】，将邻里【lǐ】中心【xīn】建设成【chéng】了【le】集【jí】商【shāng】业服务、公共服务、公民参与【yǔ】为一体的【de】全功能服务体系。从2011年开始，苏州工业园区【qū】对邻里中心【xīn】公【gōng】共服务载体进行整体【tǐ】改造，按照【zhào】“统一标准【zhǔn】、统一风格、统一标志、统一功能【néng】”的【de】原则，设立了社【shè】区工作站、民众【zhòng】俱乐部、乐龄生活馆、少【shǎo】儿阳光吧、卫生服务站、邻里【lǐ】图书【shū】馆、邻里文体站等7大社区公共服务载体。
每一邻里中【zhōng】心所【suǒ】配置的7大社区公共服务载体的面【miàn】积一般【bān】为2000-3000平【píng】方【fāng】米，辐射周边9-19个社区，提供一站【zhàn】式政务服【fú】务和基【jī】本公共卫生服【fú】务；同时，还提供社会组【zǔ】织【zhī】管理、社【shè】区教育与【yǔ】培训、文化【huà】健身等【děng】一系【xì】列【liè】社区公共服务。

从统【tǒng】计数【shù】据来【lái】看，在8个已建【jiàn】成的苏【sū】州工业园区邻【lín】里中心【xīn】中，12项必备功能的载【zǎi】体面积平均达【dá】到建筑总面积的一半以上，最高的【de】达到70%。其中，排列在前6位的功能载体面积分别为：餐饮21120.5平方米、菜场10531.55平方米、文【wén】化【huà】中心7913.3平方米、社区【qū】活动中【zhōng】心7066.04平方【fāng】米、超 市【shì】 5501.17平方米和 卫 生【shēng】 所3474.48平方米【mǐ】；它们占【zhàn】必备功【gōng】能【néng】载【zǎi】体总面积的比例分别为：34.9％、17.4％、13.1％、11.7％、9％和5.7％。邻【lín】里中【zhōng】心【xīn】公司负【fù】责【zé】邻里中【zhōng】心45％的面积的养护【hù】和周边配套设施的养护，向社【shè】区居民免费开放邻里【lǐ】中心【xīn】的图书馆，依托邻里【lǐ】文体站【zhàn】等为社【shè】区居【jū】民提供低偿服务【wù】，这体现了邻【lín】里中心服务【wù】载体的惠民性。从1999年苏州【zhōu】工业园区第一家邻里中心正式【shì】运营开始【shǐ】，邻【lín】里中心公司就【jiù】陆续推出“菜【cài】篮子【zǐ】”工程【chéng】、“早餐车”工程、“修理铺”工程、“一碗面”工程、“图书馆【guǎn】”工程【chéng】等主题惠民项目，满足了居【jū】民的日常生活需求。

在苏州工业园区，邻里中心主【zhǔ】要包括四个主体【tǐ】：园区管【guǎn】委【wěi】会（投资方【fāng】）、邻【lín】里中心公【gōng】司（运营方）、加盟经营户（经营方【fāng】）和社区居民群团（消费【fèi】者【zhě】）。园区管【guǎn】委会作为邻里中心的主要投资者，将社【shè】区服【fú】务职能转【zhuǎn】交给【gěi】专业性【xìng】市场机【jī】构来运【yùn】作，使自己在邻里中【zhōng】心的建设规划布局方面和引导【dǎo】邻里【lǐ】中心公司的【de】发展方向方面掌握充分的【de】主动权，同时【shí】，它还【hái】在邻里中心配置多样【yàng】性的公共服务载体，使社区服务【wù】在改善民生、满【mǎn】足民【mín】意方面有了保障。

邻里中【zhōng】心公【gōng】司是【shì】邻里【lǐ】中心【xīn】的实际运营者，在邻里中心的开【kāi】发建设过程【chéng】中，逐步确立【lì】了“功能【néng】定位在先、开发建设跟【gēn】进、长效后续管理”的运营模式，在【zài】满足社区居民基本需求的【de】基础【chǔ】上，实现【xiàn】社区服【fú】务的持续发【fā】展和【hé】国有资产的【de】保【bǎo】值增值。加盟经营户是邻里中心社【shè】区商业服务的实际供给者，它与邻里【lǐ】中【zhōng】心公司建立合作关系，在【zài】多个邻里中心建立连【lián】锁店，为社区居民提供【gòng】商业【yè】服【fú】务【wù】。

上述三方（园区管委会、邻里中心公司和加【jiā】盟经营者）是【shì】社【shè】区服务的供给主体，社区【qū】居民【mín】则是服务对象。政【zhèng】府与【yǔ】市【shì】场主体之【zhī】间的【de】角色【sè】功能定位及其关系调【diào】整的主要目的【de】，是为了更好地【dì】满足社区居民在【zài】商品消费【fèi】、社会交往、共同参与等方【fāng】面【miàn】的多样性【xìng】需求。

新加【jiā】坡【pō】邻里中心【xīn】模式在我【wǒ】国应用时形成了【le】多样的南橘北枳发展【zhǎn】路径。之所以出现【xiàn】这【zhè】种【zhǒng】演变，是由于我国【guó】住区公共设施规划【huá】与新加坡邻里中【zhōng】心模式相比，存【cún】在功能组【zǔ】织关【guān】注重点的差异【yì】，在不同需【xū】求下，应用方式必然发【fā】生变化。通过【guò】比较【jiào】可以发现【xiàn】，公【gōng】益性设【shè】施与经营【yíng】性设【shè】施并重的综合布局方式较为【wéi】符合我国当前城市高强度开发的发展【zhǎn】条件，具有较好的适应性和可行性。