政策支持公募【mù】REITs日【rì】益丰富、发【fā】展提【tí】速。9-19，国务院推出《关于进一【yī】步盘活存量资【zī】产扩大有效投资的意见》（简称“19号文【wén】”），为【wéi】形成存量【liàng】资产和新增投资的良性循【xún】环，要【yào】求聚焦重点方【fāng】向【xiàng】、加【jiā】大政策支持、优化完善资产盘活方式等。其中公募REITs自21年【nián】上【shàng】市以来【lái】，实现了盘活存量、降【jiàng】低杠杆、丰富【fù】资产配置等【děng】意义。目【mù】前公募REITs供不应求【qiú】，发展提速成为期待【dài】，19号文要求【qiú】夯实【shí】各方责任，适度【dù】灵活，提升【shēng】效率、做好示范；并促进立法、完【wán】善扩【kuò】募【mù】机【jī】制、发挥平【píng】台作用等，助力其长期健【jiàn】康【kāng】发展。证监会【huì】、发【fā】改委也发文推动【dòng】保障【zhàng】性租【zū】赁住【zhù】房REITs业【yè】务规【guī】范【fàn】有序开展、尽快落地。

国【guó】务院发【fā】文鼓励多种方式盘活存量资【zī】产，高【gāo】度支持【chí】公募REITs发展

随【suí】着我国【guó】经【jīng】济【jì】发展进入新阶段，构【gòu】建【jiàn】“存量资产【chǎn】和新增投【tóu】资的【de】良性循环”成为大【dà】势所趋【qū】，多渠道盘【pán】活存量【liàng】资产对【duì】拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投【tóu】资以【yǐ】及降【jiàng】低政府债务风险、降低企【qǐ】业【yè】负债等具有重要【yào】意【yì】义。19号文【wén】从盘活存量资产【chǎn】的重点【diǎn】方【fāng】向、主要方式、加【jiā】强相关【guān】政策支持、用好回收资金增加有效投资、落实风【fēng】险防控【kòng】举措、建立【lì】工【gōng】作台账【zhàng】强化组【zǔ】织保障等多方面提出了有效盘活存量【liàng】基础设施的发展要求【qiú】。基础【chǔ】设【shè】施REITs被赋予盘活存【cún】量的意义，21年上市以来有序发展；此次【cì】19号文【wén】是在国务院层面【miàn】首次对【duì】REITs发展作出明确具体的安【ān】排和要求，体现了对发展基础设【shè】施REITs的高度支持。

新【xīn】意【yì】见旨在【zài】“提【tí】升效率、做好示范、加强支持”，公募REITs发展或提速

目前公【gōng】募REITs供不【bú】应求，发展提速成为期待，19号文要求夯实各方责任，适度【dù】灵活，保障质量【liàng】，提升效【xiào】率，我国公募【mù】REITs发【fā】展或提速【sù】。试点阶段，公募REITs资质要【yào】求高【gāo】、审核严格、缺【quē】乏成熟案例等制约了公募REITs较【jiào】快的扩【kuò】容。19号文【wén】指出【chū】对于有重要意义【yì】的【de】项目，在【zài】满足发行要求、风险可【kě】控【kòng】前提下，可进一步灵【líng】活合理确定运营年限【xiàn】、收【shōu】益集中度等要求。可通【tōng】过合理调整【zhěng】公共产品【pǐn】价【jià】格、资产重【chóng】组【zǔ】、资产【chǎn】组【zǔ】合等方式提升项目收益水平；并【bìng】加快【kuài】土【tǔ】地合规性手续、落实财税金融支持政策等。此【cǐ】外，积极开【kāi】展试点探【tàn】索，在全国【guó】范围内选择不少于30个【gè】代表性强的项目，形成可【kě】复制、推广的【de】经验。

夯实各方责任、促进立法、发挥平台作用，推动公【gōng】募【mù】REITs长期健康【kāng】发【fā】展【zhǎn】

为了推动我【wǒ】国公募REITs长期健康发展【zhǎn】，严【yán】格风险防范举措【cuò】、促进立法、完【wán】善【shàn】扩募【mù】机【jī】制、发挥回收资金扩【kuò】大投【tóu】资【zī】作用等也必不可少。从风险管控【kòng】来看【kàn】，提高效【xiào】率应在依法依规【guī】的前提下进行【háng】；且应夯实各方责【zé】任，包括中介合规履职能力、原始权益人在项目运营管理中的专业性、基金管理人的【de】运营管理责任等。研究推进REITs相【xiàng】关【guān】立法【fǎ】工【gōng】作，更好地明【míng】确REITs的【de】法律【lǜ】定位、责任等。为了【le】更好发挥【huī】公募REITs扩大【dà】投资的作用，鼓励以【yǐ】资本金【jīn】注入方式【shì】将回收【shōu】资金【jīn】用于具有收益的项【xiàng】目建设【shè】；扩【kuò】募机【jī】制【zhì】建设、发挥【huī】其上市【shì】平台作用也是重【chóng】点【diǎn】，关注我国公募REITs扩募落地情况。

两只保障租赁房REITs已【yǐ】申报【bào】，证监会、发改委【wěi】发文推【tuī】动试点【diǎn】尽快【kuài】落实

保障性租【zū】赁住【zhù】房是促进我国房地产市场【chǎng】平稳运【yùn】行【háng】、保障人民住【zhù】房工作【zuò】的重要举措；公【gōng】募REITs将【jiāng】丰富权【quán】 益融资、助力发展。21年958号文发改【gǎi】委将【jiāng】保障性租赁【lìn】住房纳【nà】入基础设施REITs项目。9-19，中金厦门【mén】安居保障性租【zū】赁住房REIT、红土【tǔ】创新深圳人【rén】才安居保障【zhàng】性租赁【lìn】住房REIT分别在沪【hù】深交【jiāo】易所申报。同日，证监会、发改委发布《关于规范做好保障性【xìng】租赁住房试点发行【háng】基础设【shè】施领域不动产投资信托基金【jīn】（REITs）有关工【gōng】作【zuò】的通知》，从明【míng】确【què】发起主【zhǔ】体、强调回【huí】收资金管理、压实机构主体【tǐ】责任、加强沟通协调等【děng】多方面【miàn】推动业【yè】务规【guī】范有序开展；试点项【xiàng】目或加【jiā】速落【luò】地、形成示范【fàn】效应。

来源：华泰固收，版权归原作者所有

19号文进一步支持公募REITs盘活资产、撬动投资

19号文是推动我国存量资产盘活的纲领性文件

我国存量资产丰富【fù】、经济承【chéng】压背景下，盘活存量、扩大投【tóu】资重要性、紧迫性提升。我国经济经历了多【duō】年投资拉动和高速的发展【zhǎn】，目【mù】前【qián】存量【liàng】基础设施资产丰富；但随着我国经济增【zēng】长进入发展新阶段【duàn】，传统【tǒng】投【tóu】资拉动的模式【shì】的贡献在减弱【ruò】，过度依赖新增投资也加【jiā】大了债务风险等。去年下半【bàn】年以来，国内经【jīng】济面【miàn】临供给冲击（缺煤缺电、缺运【yùn】力、缺芯片）与需求收【shōu】缩（房地产【chǎn】、基建、消费【fèi】齐步下行），GDP增速放缓【huǎn】，市场主体预期开始【shǐ】转弱。为了提振经济活力、防范债【zhài】务风【fēng】险、有效带动投资等，通【tōng】过【guò】多【duō】种手段包括REITs、PPP等来【lái】盘【pán】活存量资产，形成存【cún】量资产【chǎn】和【hé】新增【zēng】投资【zī】的良【liáng】性【xìng】循环成为【wéi】大势【shì】所趋。9-19，李克强主持召开国务院常【cháng】务会议，部署进【jìn】一【yī】步【bù】盘活存【cún】量资【zī】产，拓宽社会投资渠道【dào】扩大有效投【tóu】资。会议指出，要按市场【chǎng】化【huà】法治化原则，通过发行【háng】不动【dòng】产投资信【xìn】托基【jī】金等方【fāng】式，盘活基础设施等【děng】存量资产，以拓宽社会投【tóu】资渠【qú】道和扩【kuò】大有效投资、降低政府债【zhài】务风险。指导地方拿出有吸引【yǐn】力项【xiàng】目示范，对参与投资的各类市场主体一视同仁【rén】。

国务院层【céng】面推出19号【hào】文，作为指引我国存量资【zī】产盘活的纲领性文件。9-19，国务院重磅推【tuī】出《关【guān】于进一步盘活存量资产【chǎn】扩大有【yǒu】效投【tóu】资的意见》（国办发〔2022〕19号，以下简称“19号文”），从盘活存量资产的重点【diǎn】方向、主要【yào】方式、加强相关政策支【zhī】持、用好回收资金增【zēng】加【jiā】有【yǒu】效投资【zī】、落实风险防【fáng】控举【jǔ】措、建【jiàn】立【lì】工作台账【zhàng】强化组【zǔ】织保障等多【duō】方面总结【jié】了我国有效盘活【huó】存量基础设施的发展要求。整体而言，19号文立足于我【wǒ】国【guó】构建“存量【liàng】资【zī】产和新增投【tóu】资【zī】的良【liáng】性循【xún】环”的现实诉求，通过加【jiā】强支持、提升效率、落实监管等推动【dòng】存量资产【chǎn】盘活方式如基础设施REITs等进一步【bù】完善。

存量盘【pán】活工作【zuò】涉及多【duō】种方式、多方部门、机构，此次意见【jiàn】影响广大【dà】。从盘【pán】活【huó】存量的方式来看，包括公募REITs、PPP、产权【quán】交易、国有资本投资运营、兼并重组等，这【zhè】些发展【zhǎn】对我国的资本市场【chǎng】、实【shí】体经济都有广【guǎng】泛影响。为【wéi】了更好【hǎo】地【dì】盘活存量、扩大投资，19号文【wén】要求建立健全协调机制。由国家发展改【gǎi】革委牵【qiān】头，会同【tóng】财政【zhèng】部、自然资【zī】源部【bù】、住房城乡建【jiàn】设部、人民银【yín】行、国务院【yuàn】国资委【wěi】、税务总局、银保监【jiān】会、证监会【huì】等部门，加强盘活【huó】存量【liàng】资产工作【zuò】信息沟通和政策【cè】衔接【jiē】，建立完【wán】善工【gōng】作机制，明确任务【wù】分工，做好指导督【dū】促，协调解决共性问题，形成【chéng】工作合【hé】力【lì】，重大事项及时向【xiàng】党中央、国务院【yuàn】报告。各【gè】地区建立相关协调机制【zhì】，切实【shí】抓好盘活存量资产【chǎn】、回收资【zī】金用于新项【xiàng】目【mù】建设等工作。

基础设施REITs被赋予盘活存量的意义，试点阶段有序发展

公【gōng】募版RETIs被赋予盘活存量资产、促进基建高质量发展、降低杠杆率等宏观积极意义【yì】。随着我【wǒ】国经【jīng】济结构转为【wéi】存量经济时代，以及低【dī】利率【lǜ】环【huán】境等都为REITs发展提供了外【wài】在条【tiáo】件。公募【mù】版RETIs也【yě】被赋予盘活存量资产、促进【jìn】基建高质【zhì】量发展、降低杠杆率等宏观【guān】积极意义。REITs能有效盘【pán】活存量资产，形成良性投【tóu】资循【xún】环，提【tí】升直接融资比重，降低企业杠杆率。同【tóng】时，REITs作【zuò】为中等收益、中等风险的【de】金融【róng】工具【jù】，具有流【liú】动性【xìng】高、收益稳定、安全性强【qiáng】等特【tè】点，有【yǒu】利于丰富【fù】资本市场投资品种【zhǒng】，拓【tuò】宽社会资本投资渠【qú】道。在我国经【jīng】济转型【xíng】的过程中，创新【xīn】投融资体【tǐ】系，助【zhù】力基【jī】建高质量发展【zhǎn】更【gèng】具【jù】有积极意义。

2020年至今公募REITs推动迅速，监管从试点指引、投资者参与、税【shuì】收政策支持、扩募规则等方面不断完【wán】善国内公募REITs发展框架。9-19，中国证监会、国家发展【zhǎn】改革委联合发【fā】布《关于推进基础设【shè】施领域不动【dòng】产投资信托基金【jīn】（REITs）试点相【xiàng】关【guān】工作的【de】通知【zhī】》。21年全国人大将“推动基础设施领域【yù】不动产投资信托基金【jīn】（REITs）健康发展”写入【rù】十四五规划。21年6月首【shǒu】批公募【mù】REITs上市，21年7月发改委发【fā】文《关【guān】于进【jìn】一步做好基础设施领域不动产投【tóu】资信【xìn】托基金（REITs）试【shì】点工作的通知》。21年【nián】11月银保监会下发【fā】《保险【xiǎn】资金投资【zī】公开募【mù】集基础设施证券投资基金【jīn】有【yǒu】关事项【xiàng】的通知》，保【bǎo】险资金投资REITs的【de】热情被进一步【bù】激发。22年财政部推【tuī】出公募REITs试点税收政策，降低原始权益人在重组、设立【lì】阶【jiē】段的税务【wù】负担【dān】；交易【yì】所发【fā】布扩募规则【zé】（试行）并【bìng】公开征求意见。此次19号文多【duō】维度推【tuī】动基础【chǔ】设【shè】施领域不动产投资【zī】信【xìn】托基金(REITs)健康【kāng】发展，是在国务院层面首次对REITs发展作出明确具体的安【ān】排和【hé】要求【qiú】，彰显了我国发【fā】展基础设【shè】施REITs的战略【luè】意义。

2020年【nián】至【zhì】今【jīn】公募【mù】REITs推动迅【xùn】速【sù】，监【jiān】管【guǎn】从试点指引、投资者参与、税收政策【cè】支持、扩【kuò】募规则等方面不断完【wán】善国【guó】内【nèi】公募REITs发展框架。9-19，中国证【zhèng】监会【huì】、国家发【fā】展改革委联合【hé】发布《关于推进【jìn】基础设【shè】施领域【yù】不动产投资信【xìn】托基【jī】金（REITs）试点相【xiàng】关工作的通知》。21年全国人大将“推动基础设施领域不动【dòng】产投资信托基【jī】金【jīn】（REITs）健康【kāng】发【fā】展”写入十四五规划【huá】。21年6月首批公【gōng】募REITs上市，21年7月【yuè】发改委【wěi】发文《关于【yú】进一步做好基【jī】础设施领域不【bú】动【dòng】产投【tóu】资信托基金（REITs）试点【diǎn】工【gōng】作的通知》。21年11月银保监会【huì】下发《保【bǎo】险资金投资【zī】公开募集基础设【shè】施【shī】证券投【tóu】资基金有关事项的通知》，保险资金投资REITs的热情被进一步激发。22年【nián】财【cái】政部推出公【gōng】募REITs试点税收政策，降低【dī】原始权益【yì】人【rén】在重组【zǔ】、设立阶【jiē】段的税务负担；交易所发布扩募【mù】规则（试行）并公开征【zhēng】求【qiú】意见。此次19号文多维度推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)健康发展，是在【zài】国【guó】务院层面首次对REITs发展作出明确具体的安【ān】排和要求【qiú】，彰显了我国发展基础设施REITs的战略意义【yì】。

已有12只【zhī】REITs上市，资质较好，二【èr】级涨幅【fú】可观【guān】，为投【tóu】资者贡献较多分红收益。9-19，证监会【huì】核准【zhǔn】9只基础【chǔ】设施证券投资【zī】基金【jīn】的注册批【pī】复，在完【wán】成询价后，9-19向公众投【tóu】资者【zhě】发【fā】售。9-19正式上市交易。首批九【jiǔ】只【zhī】公募REITs聚焦【jiāo】粤港澳大【dà】湾区、长三角等重【chóng】点区域和【hé】交通、污染【rǎn】管理等【děng】补【bǔ】短板行业【yè】。此后又有【yǒu】3只【zhī】公募REITs分别在21年底【dǐ】和【hé】22年4月审【shěn】核通过并上市。整体来看，试【shì】点阶段项目资质【zhì】要求严格，要求为聚【jù】焦重点区域、重点行业、优质项目；筛【shāi】选过程【chéng】较为苛刻，优【yōu】中选优。如预计未来3年【nián】净现金流分派率原则上不低于【yú】4%等。从上市后表【biǎo】现来看，公募REITs受到【dào】市场追【zhuī】捧【pěng】，二级价格走高，上市以来价格【gé】涨幅平均达20%，从分红【hóng】来看，21年可供分派【pài】利【lì】润/初始募集资金年化后也均超过4%，且大多进行了分【fèn】红，为投资【zī】者及时兑现收益。

未来公募REITs试点或进一【yī】步扩围。根据19号文，盘活存量资产重点【diǎn】方向包括重点领域【yù】、重【chóng】点区域、重【chóng】点企业【yè】，较958号文中试点的范围有所扩大。从重点领域来看，除盘【pán】活存量规模【mó】较大、当前收益较好或【huò】增长潜力较【jiào】大【dà】的【de】基础设施项目资产，包【bāo】括交【jiāo】通、水利、清洁【jié】能源【yuán】、保障【zhàng】性租赁住房、水电气热等市政设施、生【shēng】态环保【bǎo】、产【chǎn】业园区、仓【cāng】储物流【liú】、旅【lǚ】游、新【xīn】型基础【chǔ】设施等；还提到统筹盘活【huó】存【cún】量和改扩建有机【jī】结合的项目资【zī】产、长期【qī】闲置【zhì】但具有较大开发利用价值的项【xiàng】目资产。重点区域来看，除京津冀【jì】协同发展等958号文提出的战略区域外，还提到“建设任务重、投资【zī】需求【qiú】强、存【cún】量【liàng】规模大、资产质量好【hǎo】的地区”，以及“地方政府债务【wù】率较高、财【cái】政收支平衡压力较大的地区”加快盘活存量资【zī】产【chǎn】。重【chóng】点企业【yè】方【fāng】面，盘活存量资产【chǎn】对【duì】参与的【de】各【gè】类【lèi】市场主体（国企、民【mín】企等）一视同仁。

积极开展试点探【tàn】索，有利于形成示范效应，促【cù】进REITs等提速。目【mù】前已【yǐ】经上市【shì】的公募【mù】REITs项目主【zhǔ】要【yào】以产业园、高速、物流园、生态环保为主，一些新的【de】业态项目上【shàng】市较慢，与【yǔ】缺乏相关实践经验有【yǒu】关。而【ér】此次19号文指【zhǐ】出根据【jù】实际工作需【xū】要，在全国范围内选择【zé】不少于30个有吸引力【lì】、代表性【xìng】强的重点项目，并确定一批可以为盘活存量资产【chǎn】、扩大有【yǒu】效投资【zī】提供有【yǒu】力支撑的相关【guān】机构，开展试点【diǎn】示范，形成可复制、可推广的经【jīng】验做法【fǎ】。进而引导各地【dì】区积极【jí】学习借鉴先进【jìn】经验。随着一【yī】批具有示范性的【de】项目推【tuī】出，公募【mù】REITs的业态有望进一【yī】步【bù】丰富【fù】，上市供给速度也【yě】有【yǒu】望加快。

此外【wài】，为了【le】进一步推动公募REITs扩【kuò】容、提升发行效率【lǜ】，相关【guān】支持也将加强，如加快土【tǔ】地合【hé】规性、提升项目收益、明确【què】国有产权非公开转让规则等。19号文【wén】提出【chū】从积极落【luò】实【shí】盘活条件【jiàn】，提【tí】升项目收益【yì】水平，完善规划和用地用海政【zhèng】策【cè】等方面支持盘活【huó】存量资【zī】产。REITs试点阶【jiē】段对项目资质、产权要求也较为严【yán】格，如在实际【jì】操作【zuò】层面，公募REITs项目普遍存在土【tǔ】地瑕疵，如1）未取【qǔ】得国【guó】有土地【dì】使【shǐ】用证；2）服务区房屋建【jiàn】筑未取【qǔ】得不【bú】动产权【quán】属证书；3）土地规【guī】划面积与实际证照面积【jī】不一致等。对项【xiàng】目的审核、申报进度造成较大影响。根据19号文，对产权不明晰【xī】的项目，依法【fǎ】依规【guī】理顺产权关系，完成产权界【jiè】定【dìng】，加【jiā】快办理相关产权【quán】登记。对项目前期工作手【shǒu】续不齐全【quán】的项目，按照有关规【guī】定补办相关手【shǒu】续，加快履行竣【jun4】工验收【shōu】、收费标准核【hé】定等程序。依法依规指【zhǐ】导拟盘活的存【cún】量项目【mù】完【wán】善规划、用地用海、产权登记【jì】、土地【dì】分宗等手续，积极协助妥善解决【jué】土【tǔ】地和海【hǎi】域使用相关问题【tí】，涉及手续办理或开具证明的积【jī】极予以支持等，都有利于加快土地合规性的审核。19号文【wén】指出国有企业发行基【jī】础设【shè】施【shī】REITs涉及【jí】国有产权【quán】非公【gōng】开协议转让的，按规定报【bào】同级国有资产监督管理机构批准。该规定【dìng】充【chōng】分【fèn】借鉴了首批【pī】基础【chǔ】设施REITs先行先【xiān】试的经验【yàn】，统【tǒng】一了国有产权非公开协【xié】议转【zhuǎn】让的审批流程和交易【yì】规则，便利了国有企业【yè】发行【háng】REITs产品【pǐn】。

多【duō】种手段提【tí】升【shēng】项目收益水【shuǐ】平，为公募REITs扩容【róng】提供【gòng】支持。我们公【gōng】募REITs试点阶【jiē】段以【yǐ】基础设施为主，部分设施收费为政府【fǔ】定【dìng】价，对项目的收益影响较大。此次19号文指出，要完善【shàn】公共服务和公共产品价格动态调整机【jī】制，依【yī】法依规按【àn】程序合理调整【zhěng】污【wū】水处理收费标准【zhǔn】，推动县【xiàn】级以上【shàng】地【dì】方人民政府建【jiàn】立完善生【shēng】活垃【lā】圾处【chù】理收【shōu】费制度。建【jiàn】立健全【quán】与投融资体制相【xiàng】适应的水利工程水价形成机制，促进水资源节约利用【yòng】和水利工【gōng】程良性运行。对整体收益水平较低的【de】存量资产项【xiàng】目，完善市场【chǎng】化运营机制【zhì】，提高项【xiàng】目【mù】收益水平【píng】，支【zhī】持【chí】开【kāi】展资产重组，为【wéi】盘活存【cún】量资产创造条件。研【yán】究通过资产【chǎn】合理组【zǔ】合等方式，将准公益【yì】性、经营性项【xiàng】目打包，提升资产吸引【yǐn】力。

落实财税【shuì】金【jīn】融政【zhèng】策，提高参与主体盘活【huó】资【zī】产的积极性。19号文提出要落实落细支持基础设施REITs有【yǒu】关税【shuì】收【shōu】政策、鼓励金融机构加强投【tóu】融【róng】资合作对接等，通过【guò】减轻税负、资金【jīn】成本【běn】等提高各类【lèi】参与主【zhǔ】体【tǐ】的积【jī】极性。实际上，今【jīn】年1月财政部已推出公募REITs税收新规【guī】，《关于基【jī】础设施领域不动产投资信【xìn】托基金（REITs）试点政策的公告》（“3号公告”），大【dà】幅降【jiàng】低了原【yuán】始【shǐ】权益【yì】人在设立【lì】REITs环节的税负，提升了原始权益人参与公募REITs的热情。不过【guò】3号公告更多是“提纲挈领”的【de】政策，部分细【xì】则【zé】有待实践【jiàn】中完善，包括【kuò】如何定义“划转基础设施资产”以【yǐ】及若【ruò】REITs发行【háng】失败的税务处【chù】理等有待【dài】后续政策进一步明确【què】。此次【cì】19号文强【qiáng】调了【le】税【shuì】收政策的落实、落细。

夯实各方责任、促进立法、发【fā】挥平【píng】台作用，推动公募REITs长期【qī】健康发展【zhǎn】

夯实各【gè】方责任，严格落实风【fēng】险防【fáng】控举措。在【zài】进一步【bù】盘活存【cún】量资产扩【kuò】大有【yǒu】效【xiào】投【tóu】资的【de】过程【chéng】中，国办发〔2022〕19号文要求【qiú】进一步【bù】提高推【tuī】荐【jiàn】、审核效率【lǜ】，鼓励更【gèng】多符合条件的项目发行【háng】上市，但依法依规推进仍是底线，“所有拟发行【háng】基础设施REITs的项目均【jun1】应符合国家重大战略、发展规划、产业【yè】政【zhèng】策【cè】、投资管理法规【guī】等【děng】相关要求【qiú】，保障项目质量，防范市场风险【xiǎn】”。在发行过程中的应夯实各参与【yǔ】方责任，专业机【jī】构应严【yán】格落【luò】实行【háng】业【yè】自律【lǜ】规则和业务操作规范，如基【jī】金【jīn】管【guǎn】理人应做【zuò】好基金管理【lǐ】工【gōng】作，进行单【dān】独、全面的尽职调查【chá】，聘请专业的评估、财务和法律服【fú】务机【jī】构等【děng】，并与计划管理人协商设立发行等相关事宜，实现【xiàn】有效衔接【jiē】；基础【chǔ】资【zī】产运营管理机构应【yīng】实现项目日常维【wéi】护，配合履行信息披露【lù】义务，提供真实、准确和完【wán】整的【de】信息资料等；推动基础设施REITs基金管理【lǐ】人【rén】与运营管理机构健【jiàn】全运营【yíng】机制，更好发挥原始权益人在项目运营管理中的专业作【zuò】用，做【zuò】到【dào】各方尽职【zhí】履责，防范违【wéi】规风【fēng】险。对违反相关法【fǎ】律法规的中介【jiè】机构依法追责。

促进立法，为公募REITs长期健康发展夯实法制【zhì】基础。我国REITs并未【wèi】采【cǎi】取国际上常见【jiàn】信托制和【hé】公司制的组织形式，而是在现有【yǒu】的《证券法》和《证券投资基金法》的【de】法律框【kuàng】架下，试点期【qī】间采【cǎi】用了“公募基金+ABS”的结构【gòu】，并未针【zhēn】对REITs进【jìn】行专项立法，税【shuì】法也未相应修【xiū】改【gǎi】，这【zhè】有效避免了立法上【shàng】的障【zhàng】碍【ài】。但在【zài】当前的结构下，REITs的参与主体和法律【lǜ】关系较为复杂，代【dài】理【lǐ】环节较多，各【gè】方权责【zé】认定不够明晰。因此【cǐ】积极推【tuī】进REITs专【zhuān】项立【lì】法工作，明确REITs的法律定位【wèi】与法【fǎ】律责【zé】任，优【yōu】化产品【pǐn】设计【jì】，将更有利【lì】于REITs市场持续发展壮大。

扩募机【jī】制【zhì】为公募REITs注入更大想象【xiàng】力，进一步【bù】发挥上市平台作用。958号文就【jiù】要求“发起人（原始权益人【rén】）具有较强扩【kuò】募能力”；9-19，上交所发布《上交【jiāo】所公开募集基础【chǔ】设施证券投资基金（REITs）业务【wù】办法（试行）》，指【zhǐ】出公募REITs若存在兼并【bìng】或【huò】收购【gòu】计【jì】划时，可按【àn】照监管规定通过基金份额持有人大会【huì】进行扩募“再融【róng】资”。9-19，沪【hù】深交易所分别发布《上海证券交易【yì】所公开募【mù】集基础设施【shī】证券投资基【jī】金（REITs）业务指引第3号——新购【gòu】入基础设施项目（试【shì】行）》《公开募集【jí】基础【chǔ】设施证券投资【zī】基金业务指引第3号——新购入基础设施【shī】项目（试行）（征求【qiú】意见稿【gǎo】）》，允许【xǔ】稳健运行满1年的公募【mù】基金【jīn】通过向原持有人配售【shòu】、公开扩募及定向扩【kuò】募等方式收购同类型资【zī】产（基础设施【shī】基金存续【xù】期间拟购【gòu】入基【jī】础设施【shī】项目的标准和要求与基础【chǔ】设【shè】施基金首次发售【shòu】一致【zhì】）。此次19号文再次提到“建【jiàn】立健全扩【kuò】募机【jī】制【zhì】，探【tàn】索建立多【duō】层【céng】次基础设施REITs市场”。扩募机制是国际市场上REITs成【chéng】熟的投融资模式，首批公募REITs在今年6月即将【jiāng】运营满一【yī】年【nián】，扩募机制在征求意见后将【jiāng】正【zhèng】式落地，可【kě】为已【yǐ】上市REITs注入新【xīn】的活【huó】力和发【fā】展【zhǎn】潜【qián】力。

以存量盘活带动新增投资【zī】，充分【fèn】发【fā】挥回【huí】收资金对扩大【dà】投【tóu】资的撬动作用。2021年《国家发【fā】展和改革委员会关于进一步做【zuò】好基础设施【shī】领域不动产投资信托【tuō】基金(REITs)试【shì】点工作的通知》（958号文）提出【chū】，鼓励将回收资金【jīn】用于基础【chǔ】设施【shī】补短板项目【mù】建设，90%（含）以【yǐ】上的净回【huí】收资金（指扣除【chú】用于偿还相关【guān】债务【wù】、缴纳【nà】税费、按规则【zé】参与战略配售等的【de】资金后的回收资金）应当用于在建【jiàn】项目或前期工【gōng】作成熟的新项目【mù】。并鼓励以资【zī】本金【jīn】注入方式将回收资【zī】金用【yòng】于项目建设。此次【cì】19号文在回【huí】收【shōu】资金方面，再次【cì】强调增【zēng】加有效【xiào】投资，包括鼓励以资本【běn】金注入方式将【jiāng】回收资金用于具有收益的项目【mù】建设，充分【fèn】发【fā】挥回收资【zī】金对【duì】扩大投资【zī】的撬动作用。精准有效支持【chí】新项目建【jiàn】设【shè】；加强配套资金支【zhī】持等。

公募【mù】REITs已撬动新增投资，随着【zhe】扩容、扩募有望进一步带动新增【zēng】投资。在实践【jiàn】中【zhōng】，已【yǐ】有REITs基金以【yǐ】资本金注入形式撬动更【gèng】多资金投资新项【xiàng】目。当前12只上市公募REIts实际募集资金总【zǒng】额共458.12亿元，其中7只【zhī】上市公募REIts在募【mù】集说明【míng】书中披露【lù】了回【huí】收【shōu】资金【jīn】用途，回收【shōu】资金共计90.67亿元【yuán】。总【zǒng】体来【lái】看，多数上市公募REITs将回【huí】收资金【jīn】用于以资本金形式【shì】投资新项目，主要【yào】投向原【yuán】始权益人主营业务相关领域的【de】基础设施建设【shè】。如富国首【shǒu】创水务REIT回收资金13.84亿元【yuán】，全【quán】部以资本金形【xíng】式【shì】用于深圳、安徽等地共【gòng】9个城镇水务、水环【huán】境综合【hé】治理等【děng】环保产业项目投资，项【xiàng】目总【zǒng】投【tóu】资【zī】为62.274亿元。

证监会、发改委推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展

保障【zhàng】性租赁住房是促进我国【guó】房地产市场平稳运行【háng】、保障人民住房工作的重要举措；公募REITs将【jiāng】丰富权益【yì】融资、助力保障性【xìng】租赁【lìn】住房【fáng】发展。为助【zhù】力【lì】盘【pán】活存【cún】量资产，扩大【dà】有效投资，促进房地产【chǎn】市场平【píng】稳【wěn】健【jiàn】康【kāng】发【fā】展，21年我国将保障性【xìng】租赁住房纳入基础设施公募REITs试点范围，并出台了一系【xì】列鼓励政策推动保障性【xìng】租赁住房REITs快速发展。2021年6月【yuè】，国家【jiā】发【fā】展改革委【wěi】发布《关于进一步做好基础设施领【lǐng】域不动【dòng】产【chǎn】投【tóu】资信托基金（REITs）试【shì】点工【gōng】作的【de】通知》（发改【gǎi】投资〔2021〕958号），明确将保障性租赁【lìn】住房纳【nà】入基础设施REITs项目。2022年4月，深圳市人才安居集团向国【guó】家发展改革委报送全国首【shǒu】个【gè】保障【zhàng】性租赁住房REITs项目。9-19，国务院办公厅【tīng】发布《关于进【jìn】一步盘活存量资【zī】产扩大有效投资【zī】的意见》，重申要积极盘活保障性租赁住房等【děng】重点领域基础设施项目资产，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康【kāng】发展。为贯彻落实以【yǐ】上文【wén】件的【de】工作要求，9-19，证监会办公厅【tīng】与国家发展改革【gé】委办公厅【tīng】联合发布【bù】《关于规范做好【hǎo】保【bǎo】障【zhàng】性【xìng】租赁住【zhù】房试点【diǎn】发行基础设施领域【yù】不动产投资信托【tuō】基金（REITs）有关工作的【de】通知》（以【yǐ】下简称《通知》），推动【dòng】保障性租【zū】赁住【zhù】房REITs业务规【guī】范有序【xù】开【kāi】展。

《通【tōng】知》体现【xiàn】了“房住不炒”原则，严禁资金【jīn】违规【guī】流向商业地产。《通知》严格落实房地产市场调控政【zhèng】策【cè】，在发起主【zhǔ】体、回收资金用【yòng】途等方【fāng】面【miàn】构建了有【yǒu】效的隔离机制，压实参与【yǔ】机构责任，切【qiē】实防范REITs回收资【zī】金违规流【liú】入商【shāng】品住宅和【hé】商业地产开发领域。主要内【nèi】容包【bāo】括：一是明【míng】确了发起主【zhǔ】体应当为开展保【bǎo】障性【xìng】租赁住房业务的独【dú】立法人，不得开展商品【pǐn】住宅和商业地产开发业务，严禁以【yǐ】租赁住房【fáng】等名义，为非租赁住房等房【fáng】地产开发项目变相融资【zī】，或变相规避房地产调控要求【qiú】；二是强调了回收资金【jīn】用途【tú】的严格【gé】闭环管理机制，确保【bǎo】净回收资【zī】金优先【xiān】用于新的保障【zhàng】性租赁住房【fáng】项目建设【shè】，或用【yòng】于【yú】其他基础【chǔ】设施补短板重点领域；三是【shì】压【yā】实机构主体责任【rèn】，要求发起【qǐ】人【rén】的控股股东、实【shí】际【jì】控制人不得挪【nuó】用回收资金；四是加强沟通【tōng】协【xié】作，证监【jiān】会和【hé】国家发【fā】展【zhǎn】改革委将指【zhǐ】导沪深证券交易所【suǒ】、证监【jiān】局和地方发展【zhǎn】改革【gé】委做好【hǎo】推荐、审核和日常监管工作。

保【bǎo】障性租赁住房【fáng】回【huí】收资金的使用情况监管更加严格。《通知》新增要求发行保障【zhàng】性【xìng】租赁住房基础设施【shī】REITs的发【fā】起【qǐ】人（原始权益人）应【yīng】当每季度向有关【guān】证券【quàn】交易【yì】所、中国证监【jiān】会派出机构和省【shěng】级发展改革委报【bào】告回收资金使用情况【kuàng】，基金管理人应【yīng】当完善相关业务制度，并将发起人（原始权益【yì】人）回【huí】收资金使用等有关情况按【àn】相【xiàng】关信【xìn】息披【pī】露要求向社【shè】会【huì】公开。

两单保【bǎo】障性【xìng】租赁住【zhù】房REITs已上报沪深交易所，将【jiāng】在《通知》的指导【dǎo】下有序展开上市、尽快落地，或形成示【shì】范效应、加速此类REITs扩容。9-19，沪深交易所显示【shì】目【mù】前【qián】已有两单保障性租赁住【zhù】房REITs正式【shì】申报。其中，中金厦门【mén】安【ān】居保障性租赁【lìn】住【zhù】房REIT在上交所申【shēn】报，基金管理人【rén】为中金【jīn】基金。红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT在深交所【suǒ】申【shēn】报，基金管理人为红【hóng】土创新基【jī】金。根据958号文【wén】规定，纳入试点范围的【de】保障性租【zū】赁住房包括各【gè】直辖市及人口净【jìng】流入【rù】大城市的保障性【xìng】租赁住房项目。上述【shù】两只REITs基础资【zī】产分别位于【yú】厦门、深【shēn】圳，属于我国经济【jì】发达【dá】、人【rén】口净流入的大城市，且作【zuò】为首批【pī】项目资【zī】质较优。其中红土创新【xīn】深【shēn】圳【zhèn】人才安居保障性租赁住房REITs选取了【le】4个优质项目参与保障性租赁住房REITs试【shì】点【diǎn】，项目均已取【qǔ】得保障性租赁住房认定书。4个项【xiàng】目均位于【yú】深圳【zhèn】核心区域或核心地段，整体【tǐ】出租率达99%，共涉【shè】及保障性租赁【lìn】住【zhù】房1830套、13.47万平方米，资产评估【gū】值约为11.58亿元【yuán】。随【suí】着《通【tōng】知【zhī】》落地【dì】，国【guó】家发【fā】展【zhǎn】改革委【wěi】将会同相【xiàng】关部门单位，按照市场【chǎng】化法治化原则，鼓励权属【shǔ】清【qīng】晰、运营模式成熟、具【jù】有可【kě】持续【xù】市场化收益的保障性租赁住房发行REITs，推动试点项【xiàng】目尽快落地。此次两单项目落地【dì】后将形成示范效【xiào】应，有【yǒu】利于保障【zhàng】性【xìng】租赁住房REITs加速发展。同时，随着REITs回收资金用于新【xīn】的项目建设【shè】，将形【xíng】成盘活存量、带动【dòng】投资【zī】的良好循环，推动我国保障性租赁住房市【shì】场【chǎng】行稳致远。