9-19，证【zhèng】监会办公厅与国家发展改革委办公厅联合发布【bù】了《关于规范做【zuò】好【hǎo】保障性租赁住房试点【diǎn】发行基【jī】础设施领域不【bú】动产投【tóu】资【zī】信【xìn】托基【jī】金（REITs）有关【guān】工作的通知》。同【tóng】日【rì】，深圳市人才安【ān】居【jū】集【jí】团有限公司、厦门安居集团【tuán】有限公司REITs项【xiàng】目分别正式报送深圳证券交易【yì】所和上海证【zhèng】券交易所，成为全国首批正式申【shēn】报的保障性租【zū】赁住房REITs项目【mù】。

9-19，沪深交【jiāo】易所分别【bié】对【duì】两单【dān】产品受理，并披露【lù】了相关文件。中国REITs50人论坛针对【duì】两单产【chǎn】品的【de】信息做了梳理【lǐ】，供读者阅读。

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红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金

深圳市人【rén】才安居集团报送的【de】保障【zhàng】性【xìng】租赁住房REITs项目选取了4个位于深圳核【hé】心区域【yù】或核心地段的项目，项目涉及保障【zhàng】性租赁【lìn】住房1830套、13.47万平方【fāng】米，已经取得保障性租赁住房【fáng】认定书，资【zī】产评估值【zhí】约为11.58亿元，项目的主【zhǔ】要【yào】出租对象【xiàng】是新市民、青【qīng】年【nián】人。

一、参与机构介绍
项目原始权益人：深圳市人【rén】才安居集团有限公司(发起人)、深圳市【shì】福田人才【cái】安【ān】居有限【xiàn】公司以及【jí】深圳市【shì】罗湖人才安【ān】居【jū】有限【xiàn】公【gōng】司。
基金管理人：红土创新基金管理有限公司
计划管理人：深创投红土资产管理（深圳）有限公司
基金托管人：招商银行股份有限公司
计划托管人、监管银行：招商银行股份有限公司深圳分行
基础【chǔ】资产项目公【gōng】司：百泉【quán】阁管理公司【sī】、锦园管理公司【sī】及鼎吉管【guǎn】理公司
运营管理统筹机【jī】构：深圳市【shì】安居【jū】创【chuàng】新私募股权【quán】投资基金管理有限公司
配套停车场整体承租人：安居（深圳）城市运营科技服务有限公司

二、交易结构

1、原始权益【yì】人深圳【zhèn】市【shì】人才安居集团【tuán】、福田安居公司及罗湖安居公司所持【chí】有的基础设施项目公司【sī】即鼎吉【jí】管理公司、百泉阁【gé】管理公司、锦【jǐn】园【yuán】管理公司的100%股【gǔ】权转让给计划管理人。（支付费用包括：基金上市费【fèi】用、信息【xī】披【pī】露费【fèi】、登记机构服务费【fèi】、基金的证券交易费、银行汇划费用、相关账户【hù】的开户及【jí】维护费用【yòng】等【děng】必【bì】要费用。具体【tǐ】金额以【yǐ】基金管理【lǐ】人【rén】的【de】计算为准。）

2、基础设施基金【jīn】拟【nǐ】以募集资金认购专项计划资产支持证券的【de】全【quán】部份【fèn】额。

3、设立专门的运营监管账户【hù】收取运营收入，并向计【jì】划管理人【rén】偿还相应【yīng】股东借款的本金和【hé】/或【huò】利【lì】息【xī】，并分配【pèi】股息【xī】、红【hóng】利等股权【quán】投【tóu】资收益。（付款路径：计划管理人向基【jī】金管理人划付收【shōu】益，基金管理人向投资人分【fèn】配收益。）

三、基础资产情况
本基金【jīn】初始投资的基础设施资产【chǎn】为【wéi】安【ān】居百泉阁项目、安居锦【jǐn】园项目【mù】、保利香槟【bīn】苑项目
和凤【fèng】凰【huáng】公【gōng】馆项【xiàng】目 4 个保障【zhàng】性租赁住房【fáng】项目，分别位于深圳市【shì】福田区、罗湖区、大鹏新区和【hé】坪山区。

项【xiàng】目【mù】建筑【zhù】面【miàn】积合计【jì】 13.47 万平方米，共 1,830 套【tào】保障性租赁住房及其配套。4 个项【xiàng】目【mù】已分别【bié】取得深圳市【shì】住【zhù】房【fáng】和【hé】建设主管部【bù】门证书编号分别为福【fú】〔2022〕1 号、罗【luó】〔2022〕1 号【hào】、鹏〔2022〕1 号以及【jí】坪〔2022〕2 号的《深圳市保障性租【zū】赁住房项目认定书》，根据《国务院办公厅【tīng】关于加【jiā】快发展保障【zhàng】性租【zū】赁住【zhù】房的意见》（国办发〔2021〕22 号）以及广东省和深圳市有关规定，安居百泉阁项【xiàng】目、安居锦园项目、保利香槟苑【yuàn】项【xiàng】目、凤【fèng】凰公馆项【xiàng】目为【wéi】深圳【zhèn】市保障性租赁住房项目【mù】。

上【shàng】述基【jī】础设施资产【chǎn】均已投【tóu】保财【cái】产一【yī】切险，保险金额能够完全覆盖各基础设施【shī】资产【chǎn】的评【píng】估价值，本基金存续期间【jiān】，基金管【guǎn】理人也【yě】将指导项目公司继续【xù】按不低于目前的保险金额【é】投保.
 

四个项目分【fèn】别位于福田区【qū】安托山片【piàn】区、罗湖区笋岗片区、大鹏新区大鹏街道和坪【píng】山区【qū】碧岭街道，所在片区【qū】交【jiāo】通便利，生活【huó】配套设施【shī】完善【shàn】。 

四个项【xiàng】目共包括【kuò】建筑【zhù】面积 134,675.18 平方米的房屋【wū】及其【qí】所占有范【fàn】围内的国有土地使用权，1,830 套【tào】保障性租【zū】赁住房【fáng】及其配套。

收入来源
项目【mù】收【shōu】入分别来自保障性租赁住房【fáng】租金收【shōu】入、配套商业设施【shī】租金收入以及配套停车【chē】场租金【jīn】收入【rù】。其中，仅安居百泉【quán】阁项目存【cún】在 414.11 平【píng】方【fāng】米的配套商业设施，属于【yú】租赁住房用地上为维持项目正常运转而无法分割的配套设施，建筑面积仅【jǐn】占安居百泉阁【gé】项目总建筑面积的 1.04%；占【zhàn】本基础设施 REITs 项目总建筑面积的比例仅为 0.31%，根据深圳【zhèn】市住房【fáng】和建设局【jú】向深圳市人才安居【jū】集团出具的证【zhèng】书【shū】编【biān】号【hào】为福〔2022〕1 号的《深圳市保障性【xìng】租【zū】赁【lìn】住房项目认【rèn】定书【shū】》，安【ān】居【jū】百泉阁项目中【zhōng】的【de】商【shāng】业部分已作【zuò】为配【pèi】套设施【shī】被【bèi】依法纳入安居百泉阁保障性租赁住【zhù】房项目范围【wéi】。

运营时间
本【běn】基础设施项目均已投入运营【yíng】。其中安居百泉阁项【xiàng】目【mù】于 2022 年【nián】 1 月【yuè】开【kāi】始运营，安【ān】居锦园项目于 2021 年 11 月开始运营，保利香槟苑项目于【yú】 2020 年【nián】 7 月开始【shǐ】运【yùn】营，凤【fèng】凰公馆项目于 2020 年 11 月开【kāi】始运营。四【sì】个项目均能产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较【jiào】好【hǎo】增长潜力【lì】。主【zhǔ】要理【lǐ】由【yóu】如下：

第一，从出租率看，安【ān】居百【bǎi】泉阁项【xiàng】目、安居锦园【yuán】项目、保利【lì】香【xiāng】槟苑项目和凤凰公馆项【xiàng】目均已达到【dào】较高的出租【zū】率，截至 2022 年 3 月 31 日，其保障性租赁【lìn】住【zhù】房的出租率分别为 99%、99%、100%和【hé】 98%。
第二，从现有租约租赁【lìn】期【qī】限看，四个项目租【zū】约【yuē】期限较【jiào】长，到期【qī】后的续签政策能保持租约持续稳【wěn】定【dìng】。目前项目 3 年期【qī】租约的占比【bǐ】高达【dá】 98.03%，且租约到期前承租人可以申请续签，每次续【xù】签时租【zū】约期限仍为 3 年。

核心运营数据

截至 2022 年 3 月 31 日，安【ān】居百【bǎi】泉【quán】阁【gé】项目、安【ān】居锦园【yuán】项目、保【bǎo】利香槟苑项目和【hé】凤【fèng】凰公【gōng】馆项目保障性租赁住房的出租率分别为 99%、99%、100%和 98%。具体出租数据情况【kuàng】如下：

租户结构

项目【mù】收入来源高度分散，承租人包括用人单位【wèi】和个人两类。截至 2022 年 3 月 31 日，个人租户占【zhàn】比约 43%，用人单位占比约 57%，最终入住【zhù】人【rén】均【jun1】是深圳【zhèn】市【shì】、区住建【jiàn】部门【mén】认可的个人，相关人员的信息由【yóu】住建【jiàn】部门通知出租人，因此【cǐ】最终收入【rù】来【lái】源均为【wéi】个【gè】人。具体情况如下：

项目前【qián】十大租【zū】户租赁【lìn】面【miàn】积占【zhàn】比总计 23.35%，租金收【shōu】入占比总计 35.20%，租户所属行业涉及 8 个行业及 1 个机关事业单位。按照现【xiàn】行的【de】配租政【zhèng】策，原租赁合同到期【qī】后也将继【jì】续由深圳【zhèn】市、区住【zhù】建部门进【jìn】行配租，可以维持收【shōu】入的合理分【fèn】散【sàn】。

根据戴德【dé】梁行出【chū】具的估值报告、《资产评估法》的【de】相关规【guī】定和《房地产估价规范》（中【zhōng】华人民共和国国家【jiā】标【biāo】准 GB/T50291-2015）的【de】相关准【zhǔn】则【zé】，由于基础设施资产为收【shōu】益性物业，其【qí】收益【yì】情况【kuàng】及【jí】相关费用均具有【yǒu】可预测性和持续性，符【fú】合收益法的应用条件【jiàn】及【jí】适用范围。

因此【cǐ】根据基础设【shè】施资产【chǎn】的特点和实际状况，采用【yòng】收益法作为本次【cì】估价不动产价值的评估方法。评估结【jié】果【guǒ】如下【xià】：

四、拟任基金经理

任宁【níng】钦先生，硕士。曾任深圳市核【hé】电工程建设【shè】公司副总【zǒng】经理、平安信托基建投资【zī】部【bù】投【tóu】资【zī】执行总监、鹏华资产管理公【gōng】司总经理【lǐ】助理。现任红【hóng】土创新基金管理【lǐ】有限公司【sī】总【zǒng】经【jīng】理助【zhù】理【lǐ】兼基础【chǔ】设【shè】施投资部总经理。具有 5 年以上基础设施项目投资管理经验。

裴颖女士，硕士。2012 年起先后任【rèn】职于【yú】中国平安保险（集团）股【gǔ】份有限公司稽【jī】核监察项目中【zhōng】心【xīn】、长城证券股份有限【xiàn】公司资产管【guǎn】理部。2022 年【nián】 5 月【yuè】加入【rù】红土创新【xīn】基金管理有限公【gōng】司，担任基础设施投资部【bù】投资经理【lǐ】，具有 5 年【nián】以【yǐ】上基础设施项目投资管理经【jīng】验【yàn】。

皮姗姗女士【shì】，学士【shì】。2016 年起先后入职于盐田【tián】港【gǎng】国际资讯有限公司财务部、深【shēn】圳市坪山人才安居有限公司【sī】财【cái】务【wù】部。2022 年 5 月【yuè】加入红【hóng】土创新基金管理有限【xiàn】公司，担任基础设施【shī】投资【zī】部【bù】投资经理【lǐ】，具有 5 年以上基础设施项目运营经验。

中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金

厦门安【ān】居集团【tuán】目前【qián】项目共有24个，此次申【shēn】报项目底层资产为集美区园【yuán】博公【gōng】寓【yù】和珩琦公寓项【xiàng】目。截至9-19，2 个目【mù】标基础设施资产【chǎn】估值合计 12.14 亿元，平均【jun1】估值单价36,114.21 元/平方【fāng】米。

一、参与机构

项目原始权益人：厦门安居集团有限公司。

基金管理人：中金基金管理有限公司

基金托管人：兴业银行股份有限公司

基础资产项【xiàng】目公司：厦【xià】门【mén】安居园【yuán】博住房租赁【lìn】有【yǒu】限公司及厦门安居珩琦住房租【zū】赁有限公司

外部管理机构：厦门住房租赁发展有限公司

二、交易结构

1、项目公司股东与【yǔ】中金【jīn】公司（代表专项计【jì】划的利益【yì】）及其他相关方【fāng】签【qiān】署《股权转让协议》。
2、基础设施基金拟以募集资【zī】金认【rèn】购专项计【jì】划资产支持证券【quàn】的全【quán】部【bù】份额。
3、设【shè】立【lì】专门的运营监管账【zhàng】户【hù】收取运营收入【rù】，并向计划管理人偿【cháng】还相应股东借【jiè】款的本金和/或利息【xī】，并分配股【gǔ】息、红利等股权投资收益。（付款路径【jìng】：计划管理人【rén】向基金管理人划付【fù】收益【yì】，基金管理人向投资【zī】人【rén】分配收益。）

三、具体实施安排
1、9-19，安居集团【tuán】与园博公司、珩琦公司分别签署了【le】《资产划转及债务转【zhuǎn】移【yí】协议》，约定安居集团将【jiāng】园博公寓项目、珩琦公寓项【xiàng】目按【àn】照双方确定的账【zhàng】面成【chéng】本【běn】金额分【fèn】别划【huá】转至【zhì】园博公【gōng】司【sī】、珩琦公司。基于【yú】此，两项目公司【sī】于【yú】9-19至9-19取得不动【dòng】产权证书（划拨），为本次发【fā】行之目的，两项目公【gōng】司分【fèn】别向厦门市自然资源【yuán】和规划局集美分局（以【yǐ】下【xià】简【jiǎn】称“资规局集美分局”）申请【qǐng】将基础设施项目的不动产权的权利性【xìng】质由划拨【bō】变更为协议出让。

2、厦【xià】门市资规局、厦【xià】门市住房保【bǎo】障和房屋管理局、厦【xià】门市集美区人民政府与两个项【xiàng】目公司于9-19就【jiù】协议出让事宜分别【bié】签署了《厦门市国有建设用地使用【yòng】权出【chū】让合同》。两【liǎng】项目公司于9-19取得不动【dòng】产权证【zhèng】书（出【chū】让），园【yuán】博公司【sī】为园【yuán】博公寓项目的合【hé】法【fǎ】使【shǐ】用权人和/或【huò】所有权人，珩【héng】琦公司为珩琦公寓项目的合法使【shǐ】用权人和/或所有权【quán】人，基础设施资产权属清【qīng】晰。

四、基础资产
项目公司介绍：目标基础设施【shī】资产为位于福【fú】建【jiàn】省厦门市【shì】集美区的园【yuán】博公寓和珩琦公寓，是根【gēn】据《厦门市【shì】人民政府办公【gōng】厅【tīng】关于加快【kuài】发展【zhǎn】保【bǎo】障【zhàng】性【xìng】租赁【lìn】住【zhù】房的意见》（厦府办规【guī】〔2021〕6号）相关文件精神认定的保【bǎo】障性【xìng】租赁住房，主要面向厦【xià】门市无房的新就业【yè】大【dà】学生、青年人、城市基本公共服务人员等新市【shì】民群【qún】体，解决阶段性住房困难问题。

目【mù】标【biāo】基础设施【shī】资产【chǎn】为位于福建省【shěng】厦【xià】门市集美区的园博公寓和【hé】珩琦公寓，是根【gēn】据《厦门市人民政【zhèng】府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（厦府办规〔2021〕6 号【hào】）相关文件精【jīng】神【shén】认定的保【bǎo】障性租赁住房，主【zhǔ】要面向本市无房的新就业【yè】大学【xué】生、青年人【rén】、城市基本【běn】公【gōng】共服务人员等新市民【mín】群【qún】体，解决阶段性【xìng】住房困难问题。

园博公【gōng】寓【yù】于 2020 年 3 月竣工，由 7 栋钢混结构建筑物【wù】组成，共计 2,614 套房源，总建【jiàn】筑【zhù】面【miàn】积为 112,875.18 平方【fāng】米【mǐ】。截至 2022 年 3 月 31 日，园博公寓出租率 99.42%，已出【chū】租【zū】部分加权平均月租【zū】金【jīn】单价【jià】为 32.35 元/平方米/月（含税）。

珩【héng】琦公寓于【yú】 2020 年 3月竣工，由 5 栋钢混结构【gòu】建筑物组成，共【gòng】计 2,051 套房【fáng】源【yuán】，总建筑【zhù】面积【jī】为 85,678.79 平方米。截至 2022 年【nián】 3 月 31 日，珩琦公寓出租率 99.11%，已出租部分加权平均月【yuè】租金单【dān】价为 30.52 元/平方米/月（含税）。

园博【bó】公【gōng】寓与珩琦公寓合【hé】计建筑面积为【wéi】 198,553.97平【píng】方米，根据国融兴华出具【jù】的初始评估【gū】报告，截至 2022 年 3 月 31 日，投资【zī】性房地产资产【chǎn】组价值【zhí】为 70,400.00 万元【yuán】和 51,000.00 万元，合计为 121,400.00 万元，折合单价【jià】分别为6,237 元/平方米【mǐ】和 5,952 元/平方米。

项目区位情【qíng】况：园博公寓【yù】处于集美区商【shāng】业核心区，周边有 IOI 棕榈【lǘ】城【chéng】、世贸璀【cuǐ】璨【càn】天城、云城【chéng】万【wàn】科里、华侨【qiáo】大学。附近有公共交通 BRT1 号线产【chǎn】业【yè】研究院站，地【dì】铁六号线（在建），过杏林湾大桥即是杏林湾【wān】商务运营【yíng】中心。珩琦公寓位于集【jí】美【měi】区珩琦二里，为地【dì】铁1 号线【xiàn】上盖【gài】的【de】租赁社区【qū】，紧邻软件【jiàn】园三期办公楼聚【jù】集地。

项【xiàng】目物【wù】业管理：园博公寓和珩琦公寓【yù】采【cǎi】用封闭式管理模【mó】式，公寓各楼宇间出【chū】入口及公共活动空间采用人脸识【shí】别【bié】智能门禁系统【tǒng】，非小区租户需要登记【jì】才【cái】可进入，快【kuài】递外卖等【děng】均不可进入小区公寓【yù】楼，保障租户安全【quán】。小区采用 24 小时值班制度【dù】，为租户全天候服务，维护【hù】小区【qū】日常卫生、设备【bèi】设施定期检查【chá】检【jiǎn】修【xiū】等，以为客户提供【gòng】一个【gè】舒适安全整洁的【de】居住环境。

根据国融【róng】兴华出具的初始评估报告，截至9-19，2 个目标基础设施资产估【gū】值合计 12.14 亿元，平均【jun1】估值单【dān】价36,114.21 元【yuán】/平方米。根据【jù】初始评【píng】估报告以及《中华人民共【gòng】和【hé】国【guó】资【zī】产评估法》的【de】相【xiàng】关规定，由【yóu】于目标基础设施资产为【wéi】收【shōu】益性物【wù】业，其【qí】收益【yì】情况及相关费用均【jun1】具有可预【yù】测性【xìng】和持续【xù】性，符【fú】合收益法【fǎ】的应用条件及适用范围。

因此根据目标基【jī】础设施资【zī】产的特点和实际状况，采用收益法（权重 100%）作为【wéi】本次估价目标基础设【shè】施资【zī】产价值的评估方法。由于基础设【shè】施资产的【de】评【píng】估值【zhí】是【shì】基于相关假设条件测算【suàn】得到的，相关估【gū】价假设存在一定局限性，因此【cǐ】基础设施【shī】资【zī】产的评估值【zhí】不代表对基【jī】础设【shè】施资产未来【lái】可交易价【jià】格的【de】保【bǎo】证。

目标基础设施资产估值及涉及的重要参数如下表所示：

基础资产基本财务数据

五、拟任基金经理
李【lǐ】耀光先生，经济【jì】学硕士。历任中国农业银行股份有限【xiàn】公司【sī】托管业务部经理，中信证券股份有限公【gōng】司资产管理部高级经理，摩根士【shì】丹【dān】利华鑫证券有限责任公司【sī】（现【xiàn】“摩根【gēn】士丹利证券（中【zhōng】国）有限公司”）固定收益部经理和【hé】副总【zǒng】裁、全球资本市场部副【fù】总裁和【hé】执【zhí】行董【dǒng】事，渤海汇【huì】金证券资【zī】产管【guǎn】理有【yǒu】限公司【sī】资本市场部【bù】总经理、金融市场部总经【jīng】理（兼【jiān】）、不动产【chǎn】投资管理部总经理（兼）、公司副总经理。现任【rèn】中金基金管理【lǐ】有限公【gōng】司副总经【jīng】理。

陈【chén】涛先生【shēng】，工学硕士。历任工银金融租赁有限公【gōng】司【sī】交通金融事【shì】业部经理、境内综合租【zū】赁业务三部经理【lǐ】；国投【tóu】交通控股【gǔ】有限公司业务发展部高级经理【lǐ】；北京全路通信信【xìn】号【hào】研究设计院集【jí】团有限【xiàn】公司工程师【shī】，现任中金基金【jīn】管理有限公司高级经理。陈涛先生【shēng】具备 5年以上基础【chǔ】设施项目运【yùn】营经【jīng】验【yàn】。

吕静【jìng】杰【jié】女士【shì】，经济【jì】学学【xué】士，CPA。历【lì】任信永【yǒng】中和会计师事务所项目经理；招商局公路网络科技【jì】控股股【gǔ】份有限公司财务部【bù】高级经理；国金【jīn】基金管【guǎn】理有限【xiàn】公司投资经理，现任中金【jīn】基金【jīn】管理有【yǒu】限公司高级【jí】经理。吕静杰女士具备 5 年以上基础设【shè】施项目运营经验。